Hipoteki: Rok najniższych stóp

Mamy najniższy WIBOR w historii i spadające od jesieni ubiegłego roku marże kredytów hipotecznych. Posiadacze kredytów złotowych nie powinni narzekać.

25 czerwca minie rok od ostatniej zmiany stóp procentowych. W tym czasie decydujący o oprocentowaniu większości złotowych kredytów hipotecznych wskaźnik WIBOR 3M spadł o 14 proc., a średnie marże w hipotekach o prawie jedną trzecią. Średnie oprocentowanie nowo zaciąganych kredytów hipotecznych wynosi teraz mniej niż 6 proc. i sprzyja odradzaniu się rynku po kryzysie. Są na to dowody: w pierwszym kwartale 2010 roku liczba kredytów hipotecznych była wyższa o 23,5 proc. niż przed rokiem, w ujęciu rocznym był to pierwszy wzrost od dwóch i pół roku.

Ostatnie spadki trzymiesięcznej stawki WIBOR to swego rodzaju normalizacja sytuacji, w której teoretycznie powinien on być wyższy od głównej stopy NBP o około 20-30 punktów bazowych
(0,2-0,3 pkt proc.). Wcześniejsza anomalia była skutkiem wojny depozytowej i trudnej sytuacji na rynku. Teraz skończyły się problemy z płynnością banków, depozyty są niżej oprocentowane i WIBOR wrócił do normalności.

WIBOR 3M w okresie VI 2009-VI 2010

 

Źródło: Open Finance.

W kolejnych miesiącach sytuacja powinna być stabilna, jak na razie rynek nie dyskontuje wzrostów stóp nawet w czwartym kwartale, ale gdyby Rada Polityki Pieniężnej podjęła jednak decyzję o podwyżce, wówczas rynek może zacząć dyskontować i kolejne.

Stabilna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych sprzyja podejmowaniu decyzji o zadłużaniu się. Obecnie kupując mieszkanie za 400 tys. zł i mając przy tym 100 tys. wkładu własnego, można liczyć na marżę nieco ponad 2 pkt proc., jeszcze rok temu było to 3 pkt proc. Gdy zsumujemy to z niską stawką WIBOR (3,85), okaże się, że średni kredyt z 25-proc. wkładem własnym jest oprocentowany na około 5,95 proc., co przekłada się na miesięczną ratę w wysokości 1791 złotych. Na początku lipca ubiegłego roku (po ostatniej obniżce stóp procentowych) rata podobnego kredytu wynosiła 2083 zł, w ciągu 12 miesięcy zanotowaliśmy zatem spadek o prawie 300 zł (czyli o 14 proc.).

Szacunkowa wysokość raty nowo zaciąganego kredytu hipotecznego w złotych

Data	Średnia marża	WIBOR 3M	Oprocentowanie	Rata
lipiec 2009	3,00%	4,43%	7,43%	2083 zł
październik 2009	2,70%	4,18%	6,88%	1972 zł
styczeń 2010	2,50%	4,27%	6,77%	1950 zł
kwiecień 2010	2,20%	4,05%	6,25%	1847 zł
23 czerwca 2010	2,10%	3,86%	5,96%	1791 zł

Założenia: kredyt na 300 tys. zł, wkład własny 25% (LTV = 75%). Źródło: Open Finance.

Coraz niższe są też raty kredytów już zaciągniętych. Ktoś kto rok temu pożyczył od banku 300 tys. zł (z marżą 3 pkt proc.) zapłaci w lipcu ratę o ok. 120 zł niższą niż przed rokiem, ale jednocześnie o 180 zł wyższą niż osoba zaciągająca kredyt teraz. Z tego powodu warto zastanowić się nad refinansowaniem kredytu, pokryzysowe marże zachęcają do tej operacji.

W najlepszej sytuacji (pod względem oprocentowania kredytu) są osoby, które kupowały mieszkanie przed wybuchem kryzysu. Latem 2008 roku można było bez większego problemu dostać kredyt z marżą równą 1 pkt proc. Dziś płacą oni ratę niższą niż na początku o około 500 zł. (1585 zł vs 2077 zł). Gwarancją sukcesu jest tu niska marża. Wpisana w umowie kredytowej obowiązuje do końca okresu spłacania pożyczki, a stawka WIBOR (lub LIBOR w kredytach walutowych), czyli drugi składnik oprocentowania, zmienia się co kilka miesięcy.

Źródło: Open Finance