W polskich miastach nieustannie wyrastają nowe inwestycje mieszkaniowe. Ich zróżnicowana lokalizacja często rodzi pytanie o to, jakimi kryteriami kierują się deweloperzy poszukujący nowych gruntów pod budynek czy osiedle. To proces wymagający długiej i drobiazgowej pracy. Profesjonalny deweloper stara się współpracować z wyspecjalizowanymi firmami oraz tworzyć zespoły zadaniowe, złożone z podmiotów zajmujących kwestiami prawnymi, budowlanymi i marketingowymi. Co zatem decyduje o lokalizacji inwestycji?
Deweloper, który w danym mieście chce postawić nowy budynek mieszkalny, o dostępnych lokalizacjach dowiaduje się współpracując z wyspecjalizowanymi agencjami oraz monitorując oferty zamieszczane w Internecie. Z reguły są one wystawiane są przez agencje pośrednictwa, więc warunkiem otrzymania szczegółowych informacji jest podpisanie z taką firmą umowy. Często zdarza się również, że indywidualni właściciele bezpośrednio kontaktują się z deweloperem, informując go o posiadanych gruntach.
Przy zakupie działki deweloper kieruje się relacją kwoty zakupu do potencjalnej ceny sprzedaży mieszkań, która w różnych rejonach miasta kształtuje się inaczej. Przykładowo, Warszawa podzielona jest na obszary o określonym standardzie, a co za tym idzie możliwej do osiągnięcia cenie sprzedaży. Sektor najtańszych mieszkań w kwocie od 4.900 zł/m2 do 6.500 zł/m2 lokowany jest w dzielnicach peryferyjnych, takich jak Ursus czy Białołęka, dla mieszkań ze średniej półki (6.500 – 8.500 zł/m2) wybierane są dzielnice w okolicach centrum, np. Wola, Bielany i Powiśle, natomiast segment Premium (8.500 – 12.500 zł/m2) lokowany jest w ścisłym centrum bądź w wybranych lokalizacjach, takich jak Górny Mokotów czy Saska Kępa. Osobno traktować należy Ursynów, gdzie z uwagi na dobrą komunikację metrem ceny sprzedaży są wyższe niż w innych obszarach o podobnej lokalizacji. Szukając działek pod inwestycję bardziej koncentrujemy się na łącznych kosztach inwestycji, która pozwoli na sprzedaż mieszkań w pułapie cenowym dla danego regionu, niż na określonej lokalizacji. W ten sposób udaje się nam uzyskać przedział 6 – 8 tys./ m2.
Położenie jest głównym, ale nie jedynym czynnikiem decydującym o wyborze lokalizacji pod inwestycję. Należy też brać również pod uwagę takie aspekty jak zezwolenia, sytuacja techniczna czy stan prawny nieruchomości. Wiele działek leży bowiem poza infrastrukturą techniczną i niezbędne są dodatkowe nakłady na jej wybudowanie. Każdorazowo przeprowadzana jest analiza opłacalności doprowadzenia mediów do inwestycji przy zachowaniu zasady, że im działka większa, tym koszty infrastrukturalne rozkładane są na większą liczbę sprzedanych mieszkań. Podobny problem dotyczy dróg dojazdowych. O ile działka nie ma bezpośredniego dostępu do istniejącej infrastruktury drogowej, koszt budowy drogi obciąża dewelopera. Istnieją również ograniczenia wynikające z przepisów budowlanych, takie jak to, że budynki nie mogą się nawzajem zaciemniać. W przypadku planowania inwestycji w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, szczególnie tej wysokiej, konieczność zapewnienia dostępu światła słonecznego może bardzo ograniczyć możliwości.
Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie wykonywana jest koncepcja architektoniczna, która dokładnie określa możliwą do osiągnięcia wielkość PUMu, czyli łącznej powierzchni mieszkań. Należy również sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Decyzję o Warunkach Zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę, na podstawie których wydawane jest pozwolenie na budowę. Profesjonalny deweloper stara się unikać działek, które nie posiadają któregoś z tych dokumentów.
Jeszcze przed rozpoczęciem projektowania budynku należy wykonać badania geodezyjne terenu, określające skład gleby i poziom wód gruntowych W sytuacjach, gdy mogą występować wyjątkowo niekorzystne warunki wodne, taką ekspertyzę wykonuje się przed zakupem działki. W większości przypadków korzysta się jednak z ogólnych map poziomu wód, dostępnych w Internecie. Kolejnym etapem przygotowującym do inwestycji jest wystąpienie do gestorów mediów o wydanie warunków przyłączenia. W świetle nowelizacji przepisów nie jest to już dokument wymagany, jednak urzędy nadal żądają zapewnień dostaw mediów. Podstawą projektu budowlanego jest koncepcja szczegółowa, uwzględniająca przede wszystkim rozkład mieszkań i plan zagospodarowania terenu, czyli ukształtowanie budynków, parkingów i terenów zielonych. Po akceptacji przez dewelopera, architekci przygotowują dokumentację dla uzyskania pozwolenia na budowę. Wydanie przez właściwy urząd pozytywnej decyzji administracyjnej może trwać nawet pół roku.
Uzyskanie pozwolenia na budowę otwiera kolejny etap inwestycji, jakim jest wyłonienie Generalnego Wykonawcy. Równolegle trwają negocjacje z bankami na temat uruchomienia linii kredytowej i kontroli inwestycji. W tym przypadku podstawowym problemem dewelopera jest warunek uzależniający uruchomienie kredytu od liczby sprzedanych mieszkań. Odpowiedzią jest etapowanie inwestycji, dlatego przy ocenie wielkości działki uwzględnia się możliwości budowy kolejnych budynków. Działki małe, w granicach 2 tys. m2, pozwalają na wybudowanie jednego budynku, jednak zwiększają koszty infrastruktury.
Działki większe, o optymalnej powierzchni 1 ha, pozwalają na rozłożenie inwestycji na trzy etapy po 50-150 mieszkań, co umożliwia optymalizację kosztów. Obszary większe wymagają dużego kapitału własnego, który zostaje zamrożony na wiele lat, wpływając na wynik finansowy dewelopera.
Lokalizacja nowej inwestycji mieszkaniowej powinna spełniać nie tylko kryteria biznesowe, prawne i techniczne. Przykładowo, dla nas atrakcyjne są zabytkowe budynki mające uprawnienia budowalne, nawet jeśli ich pozyskanie jest skomplikowanym i długotrwałym procesem. Ważne jest, by nie wykluczać na wstępnym etapie żadnej oferty. Umożliwia to realizację inwestycji w lokalizacji, której potencjału nie rozpoznała konkurencja.
Wojciech Kwiatkowski, Neocity Polska
Wojciech Boczoń