Przenosiny do nowego, większego lokum to okazja, by połączyć w nim funkcje mieszkania i lokalu użytkowego. Domowe biuro czy gabinet pozwoli nam zaoszczędzić na wynajmie albo stworzyć dodatkowe źródło wpływów do domowego budżetu.
Nową inwestycję sfinansować możemy kredytem mieszkaniowym, lecz musimy się liczyć z koniecznością spełnienia dodatkowych warunków.
Lokal użytkowy w naszym domu może pełnić kilka ról. Dla przedstawicieli wolnych zawodów (np. architektów, tłumaczy) i właścicieli małych firm może być siedzibą przedsiębiorstwa. Możliwość ta będzie szczególnie atrakcyjna w przypadku działalności, która nie wymaga spełnienia specjalnych wymogów budowlanych i sanitarnych. Połączenie domowego ogniska i biura pozwoli zmniejszyć wydatki firmy i zyskać czas przeznaczany do tej pory na dojazdy.
Wydzielenie lokalu handlowo-usługowego na wynajem będzie miało sens, jeśli nasza nieruchomość jest położona na tyle atrakcyjnie, że znajdzie się chętny by prowadzić tam działalność, a potencjalni klienci nie natrafią na żadne komunikacyjne bariery. Warto pamiętać, że sąsiedztwo sklepu czy zakładu fryzjerskiego może być uciążliwe dla domowników. Projekt budynku powinien w miarę możliwości pogodzić sprzeczne wymagania obydwu typów użytkowników, zapewniając mieszkańcom spokój i ciszę.
Nieruchomość zlokalizowana w trochę mniej atrakcyjnym miejscu może z powodzeniem przyciągnąć firmy poszukujące powierzchni biurowej lub przedstawicieli wolnych zawodów. W tym przypadku ważne jest odpowiednie przygotowanie pomieszczeń użytkowych – gabinet stomatologiczny spełniać musi zupełnie inne warunki niż biuro pośrednika w handlu nieruchomościami. Dlatego też warto już na etapie budowy poszukiwać potencjalnych najemców lub zdecydować się na konkretny typ działalności.
Funkcja mieszkaniowa musi przeważać
Banki oferujące kredyty hipoteczne dla osób fizycznych najczęściej dopuszczają połączenie w jednej nieruchomości funkcji mieszkaniowej i komercyjnej. Powszechne są jednak ograniczenia dotyczące udziału powierzchni lokalu usługowego w całkowitej powierzchni domu. Ankietowane przez nas instytucje wymagają, by wartość ta nie przekraczała 30%-50%. Jednym z wyjątków jest Bank Millennium, który dla kredytobiorców o specyficznych potrzebach przygotował Kredyt Hipoteczny Biznes, pozwalający skredytować nawet czysto komercyjne przedsięwzięcie. Również PKO BP posiada w swojej ofercie kredyt Własny Kąt Biznes o podobnym przeznaczeniu.
Część kredytodawców żąda także spełnienia dodatkowych warunków. Najczęściej ogranicza się zakres prowadzonej w części komercyjnej działalności. Przykładowo: bank Citi Handlowy i Deutsche Bank PBC udzielą takiego kredytu tylko przedstawicielom wybranych grup zawodowych. Bank Zachodni WBK z kolei jest skłonny dopuścić podział funkcji nieruchomości po połowie, jeśli lokal użytkowy przeznaczony będzie na aptekę lub działalność w ramach tzw. wolnych zawodów.
Ograniczenia mogą także przyjąć inną formę. Banki HSBC i ING zastrzegają, że powierzchnia komercyjna musi być używana przez kredytobiorcę, a więc nie dopuszczają budowy na wynajem. Z kolei Nordea Bank oczekuje, że finansowany kredytem lokal będzie co najmniej 60-metrowy, ale pozwala ominąć 30-procentowe ograniczenie rozmiarów części usługowej, jeśli klient sfinansuje tę część inwestycji z własnych środków.
| Bank | Maksymalny udział powierzchni części handlowo-usługowej w całkowitej powierzchni lokalu | Dodatkowe warunki | Maksymalny okres kredytowania | Maksymalny LTV | Standardowa wysokość marży |
| Alior Bank | 50% | 50 lat | 120% | PLN: od 0,9%; EUR: od 1,8%; CHF: od 3,7% | |
| Allianz Bank | 30% | 50 lat | 105% | PLN: 1,3%-1,7% | |
| Bank BGŻ | 50% | 40 lat | 100% | PLN: 1,05%-2,3% | |
| Bank Millennium | część komercyjna przekraczająca 20% | Możliwe sfinansowanie nieruchomości w całości przeznaczonej na działalność komercyjną. Nieruchomość powinna być zlokalizowana w miejscowości pow. 100 tys. mieszkańców. Przyszłe przychody z najmu mogą zostać uwzględnione przy badaniu zdolności kredytowej – decyzja indywidualna. | 20 lat | 70% | PLN: 1,79%-2,89% (min 50% pow. przeznaczone na cele mieszkaniowe); 3,40%-3,95% (ponad 50% pow. na cele inne niż mieszkaniowe) |
| Bank Pekao SA | 33% | 30 lat | 100% | PLN: od 1,49% | |
| Bank Pocztowy | 30% | 40 lat | 100% | PLN: 1%-1,8% | |
| Bank Zachodni WBK | 20% – 50% | Maksymalny udział części komercyjnej wynosi 50% dla celów: działalność w zakresie wolnych zawodów, apteka | 30 lat | 90% | PLN: od 0,99% |
| BNP Paribas | 50% | 40 lat | 90% | PLN: od 0,79% (stawka promocyjna, od 1,29% po trzech latach) | |
| Citi Handlowy | 50% | Dotyczy tylko kredytobiorców – lekarzy, architektów, prawników, licencjonowanych księgowych, dentystów, tłumaczy przysięgłych, notariuszy | 35 lat | 90% | PLN: 1%-3% |
| Deutsche Bank PBC | 50% | Tylko dla przedstawicieli wolnych zawodów. Powierzchnia usługowa musi być łatwa do przekształcenia na cele mieszkaniowe | 30 lat (PLN), 20 lat (EUR) | 100% | PLN: od 0,9%; EUR: od 1,4% |
| Bank DnB Nord | 50% | 45 lat | 100% | PLN: 1%-1,2%; EUR: 1,6%-2,2% | |
| Getin Noble Bank | 25 lat (cel komercyjny), 50 lat (cel mieszkaniowy) | 80% (cel komercyjny); 110% + koszty (cel mieszkaniowy) | PLN: 1,59%-5,05% (cel mieszkaniowy); PLN: 3%-3,75% (cel komercyjny) | ||
| HSBC Bank Polska | 30% | Powierzchnia musi być przeznaczona do użytku własnego klienta | 30 lat | 90% | PLN: 0,79%-2,49% |
| ING Bank Śląski | 30% | Powierzchnia musi być przeznaczona do użytku własnego klienta | 40 lat | 90% | PLN: 0,6%-2,95% |
| mBank | 30% | 40 lat | 110% | PLN: od 1,1%; EUR: od 1,5% | |
| Multibank | 30% | 40 lat | 110% | PLN: od 1,1%; EUR: od 1,5% | |
| Nordea Bank | 30% | Powierzchnia lokalu musi przekraczać 60m2, powierzchnia powyżej 30% może być finansowana ze środków własnych kredytobiorcy | 45 lat (PLN), 40 lat (waluty obce) | 100% (PLN), 90% (waluty obce) | PLN: 1,2%-2,4%; EUR: 1,1%-4,7%; CHF i inne: 1,9%-5,5% |
| PKO BP | 30% | Dochody z najmu brane są pod uwagę w przypadku kredytu mieszkaniowego Własny Kąt Biznes, którym kredytuje się m.in. nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem | 40 lat | 100% | PLN: 1,15%-3,45%; EUR: 2,25%-5,5% |
| Polbank EFG | 30% | Warunki zależne od indywidualnej decyzji | 40 lat | 90% (PLN i EUR) | PLN: 1%-3,4%; EUR: 1%-3,4% |
| Raiffeisen Bank | 30% | 30 lat | 85% + koszty | PLN: od 1,2%; EUR: od 1,85% |
Źródło: banki, stan na 17.5.2011
Jak nie kredyt, to pożyczka
Jeśli ograniczenia narzucane przez banki okażą się dla nas przeszkodą nie do przejścia, to nie oznacza, że jesteśmy skazani na samodzielne sfinansowanie inwestycji. Pozostaje wykorzystanie pożyczki hipotecznej. W jej przypadku kredytodawca nie kontroluje przeznaczenia pożyczonych pieniędzy, więc można sfinansować w ten sposób dowolny cel, także urządzenie i wyposażenie biura w domu czy mieszkaniu.
Osoby wykonujące wolny zawód i drobni przedsiębiorcy mogą również o starać się o kredyt jako podmiot gospodarczy. Niemal każdy bank obsługujący małe i średnie firmy ma w swojej ofercie propozycję finansowego wsparcia dla nabywających nieruchomości. Kupowany lokal będzie musiał mieć czysto komercyjne przeznaczenie, a maksymalny okres kredytowania będzie znacznie krótszy (10-15 lat).
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl
[email protected]
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń