Osoby rozważające zakup nieruchomości mają prawo czuć się zagubione. Media donoszą o spadających cenach mieszkań i niepewnych perspektywach polskiej gospodarki. Jednocześnie promocje w bankowych ofertach i perspektywa trudniejszego dostępu do kredytu mogą skłaniać do jak najszybszego podjęcia decyzji o zakupie.
Mimo, że kupno nowego domu często określa się mianem inwestycji, to w większości wypadków jest to raczej wynik zmiany sytuacji życiowej niż przemyślanej strategii. Powiększenie się rodziny, start w dorosłe życie, zdobycie stabilnego źródła dochodów to okoliczności, które są zazwyczaj niezależne od bieżącej koniunktury na rynku nieruchomości czy polityki kredytowej banków.
Każdy potencjalny kredytobiorca ma jednak w sobie coś z giełdowego inwestora, próbującego wyczuć optymalny moment do wejścia na rynek. Życiowe plany są bowiem dość elastyczne – można trochę przyspieszyć lub odłożyć ich realizację w zależności od zewnętrznych warunków. Jesień to tradycyjnie czas ożywienia na rynku kredytowym. Banki budzą się po wakacyjnym letargu i przygotowują nowe oferty, starając się przyciągnąć kredytobiorców. W tym roku potencjalni kupujący muszą jednak zmierzyć się z większą niż zazwyczaj dawką niepewności.
Ryzyko w górę, ceny w dół
Zaciągnięcie kredytu, zwłaszcza hipotecznego, to znaczące obciążenie dla domowego budżetu. Jest to tym bardziej ryzykowne, że nie jesteśmy w stanie przewidzieć jak kształtować się będą nasze dochody w odległej przyszłości.
Doniesienia o kryzysie finansowym i ekonomicznym osłabieniu dotykającym kolejne europejskie kraje, mogą studzić zakupowy optymizm. Polskę czeka spowolnienie wzrostu gospodarczego, co przełoży się na pewno na sytuację na rynku pracy. Trudno spodziewać się dynamicznego wzrostu wynagrodzeń, zwłaszcza w przechodzącym na dietę sektorze publicznym.
Słabnąca koniunktura ma także inne oblicze – taniejące nieruchomości. Od czasu hipotecznego boomu lat 2006-2007 ceny mieszkań powoli, lecz systematycznie spadają. Proces ten może przyspieszyć w najbliższym czasie, zwłaszcza, że po stronie podaży nie można narzekać na niedostatek. Dziś, po okresie przyhamowania inwestycji, deweloperzy aktywnie poszukują klientów, a na rynek napłynie kolejna fala lokali z realizowanych właśnie przedsięwzięć.
Limit zmniejszy zdolność kredytową
Niestabilna sytuacja gospodarcza i perspektywa dalszych spadków cen nieruchomości zniechęcają do pośpiechu w podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania. W najbliższych miesiącach rynek kredytów hipotecznych czekają jednak zmiany, które dla części kredytobiorców mogą okazać się niekorzystne.
Przyjęta w styczniu nowelizacja Rekomendacji S zaleca, by banki do końca roku wdrożyły szereg nowych procedur. Wśród nich jest kilka odnoszących się do procesu badania zdolności kredytowej. Oceniając naszą finansową kondycję banki będą brać pod uwagę maksymalnie 25-letni okres spłaty kredytu. Oznacza to, że nawet jeśli staramy się o kredyt na lat 30, to nasze dochody będą musiały być wystarczające, by spłacać ratę obliczoną dla zobowiązania o 5 lat krótszego. W praktyce zapis ten obniży maksymalną kwotę dostępnego kredytu, jeśli więc poważnie myślimy o zakupie mieszkania, które już dziś znajduje się na granicy naszej kredytowej wydolności, to powinniśmy pospieszyć się z decyzją.
Zagadką nadal pozostaje sposób wdrożenia do bankowej praktyki innego z zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego. Mówi ono o konieczności uwzględnienia w badaniu zdolności kredytowej zmiany poziomu dochodów kredytobiorcy, jeśli okres kredytowania sięga poza granicę wieku emerytalnego. Prawdopodobnie będzie to kolejny czynnik obniżający górny pułap dostępnego kredytu.
Banki się biją, kredytobiorca korzysta
W ciągu ostatnich kilku miesięcy rynek kredytów hipotecznych przeszedł istotną przemianę. Kredyty walutowe stały się produktem dostępnym dla nielicznych, zamożniejszych klientów, a konkurencyjna walka koncentruje się w tej chwili na zobowiązaniach w polskim złotym.
Sygnałem zaostrzenia konkurencji o kredytobiorców są spadające marże. Co prawda, w wielu bankach atrakcyjne warunki kredytowania dotyczą tylko początkowego okresu spłaty (np. pierwszego roku lub pięciu lat), ale są również instytucje, gdzie niską cenę pieniądza można sobie zagwarantować na dłużej. Przykładowo: w ING Banku Śląskim, zwycięzcy ostatniego rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl, dla kredytu w kwocie 350 tysięcy złotych na 30 lat marża wynosi 0,85%.
Marża to podstawowy element, na który powinno zwracać się uwagę podczas wyboru kredytu hipotecznego, a pod tym względem oferty banków prezentują się atrakcyjnie. Pole do obniżek jest ograniczone, marże już dziś są bowiem wyjątkowo niskie i zbliżyły się do rekordowych poziomów z lat 2007-2008.
Podpisując umowę kredytową zapewniamy sobie niezmienność poziomu marży przez cały okres spłaty. Chociaż dziś ogólny obraz kosztów psuje wysoki poziom wskaźników WIBOR, które stanowią drugi składnik oprocentowania, to w przyszłości złotowy kredyt może stanieć.
Zdążyć przed styczniem
Najbliższe miesiące to czas wzmożonej aktywności kredytodawców. Jeśli myślimy o kupnie nieruchomości, to warto skorzystać z owoców międzybankowej konkurencji, zwracając jednak baczną uwagę na to, by promocyjne warunki nie były tylko krótkoterminowym reklamowym wabikiem.
Powody do pośpiechu mają zwłaszcza osoby planujące zaciągnięcie długoterminowego kredytu i nie dysponujące większym finansowym marginesem bezpieczeństwa. W ich przypadku czas złożenia wniosku może zadecydować o otrzymaniu lub nie pozytywnej decyzji kredytowej.
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń