Niepewność wróciła na rynek mieszkaniowy. Nie za sprawą jednak kryzysu finansowego, ale niemal już tradycyjnie za sprawą polityków. Poprawienie nieudanego programu RnS sięgnęło swojego apogeum i zmierza do jego likwidacji, ale nie wprost.
Póki to nastąpi w bieżącym roku widoczna będzie silna presja popytowa na „ucieczkę” przed zmianami. To już niemal sport narodowe Polaków. Polscy klienci uciekali w kupowaniu mieszkań już przed VAT-em, utratą ulg, czy też drogimi kredytami w złotych. Czy likwidacja RNS coś zmieni? Pewnie niewiele, bo ten kto potrzebuje mieszkania i tak je kupi. Z, czy bez pomocy państwa. Pod warunkiem, że kredyty pozostaną tanie. A to już nie jest tak oczywiste, bo widmo inflacji czyha tuż za rogiem. Jaku już ktoś musi, a jeszcze lepiej planuje, to może się pospieszyć z RnS. Niewątpliwie proponowane zmiany w programie RnS są korzystne dla osób planujących kupno własnego mieszkania od dewelopera. Ograniczenie oferty jedynie do rynku pierwotnego napędzi klientów deweloperom, ale też sprzyja osobom budującym domy.
Przelicznik odetnie popyt
Zmniejszenie przelicznika dotyczącego ceny nieruchomości z dopłatą sprzyja budownictwu indywidualnemu, gdyż banki mające w ofercie kredyty z dopłatami będą musiały powalczyć o tego rodzaju klientów. Zmniejszenie w finansowaniu udziału mieszkań wydaje się przesądzone, chociaż deweloperzy zwiększą ofertę inwestycji peryferyjnych. Planowane wygaszenie programu do końca 2012 roku będzie przyciągać nowych klientów, ci powinni jednak być czujni, bo może się okazać, że niektóre banki mogą zacząć zawyżać koszty dodatkowe ofert kredytów z dopłatami. Takie przypadki miały już miejsce w chwili wprowadzanie RnS. Po spadku opłacalności kredytów denominowanych banki próbowały zarabiać dodatkowe pieniądze na kredytach z dopłatami. Dziś, gdy oferty komercyjne stają się coraz tańsze, banki znów mogą poszukać dodatkowych przychodów w ofertach kredytów z dopłatami. Szczególnie w atmosferze pośpiechu przed końcem programu.
A co z cenami mieszkań?
Ekscytowanie się ustabilizowanymi cenami nie jest tak atrakcyjne niż skokami w ofertach sprzed dwóch-trzech lat. Zmiana 1-2 proc. do nikogo nie przemawia i tu na szczęście mamy już normalizację. Na szczęście też większość uczestników rynku już operuje tymi cenami właściwymi. Dotychczas rozpatrywanie średnich cen nieruchomości, nawet transakcyjnych nie oddawało rzeczywistych zmian na rynku mieszkaniowym. Mówiąc o poziomach cen w aglomeracjach, np. we Wrocławiu utrzymują się one w grupie najpopularniejszych mieszkań na poziomie 7 tys. zł za mkw. Chociaż co dociekliwsi podobno widzieli oferty za 3,5-4 tys. za mkw. Jedyny drobiazg, że w „innej”, ale przecież modnej lokalizacji. Średnia wychodzi więc optymistyczna, tylko czy rzeczywiście oznacza tańsze mieszkania. Większy regres popytu widać natomiast w sektorze działek budowlanych. Kupujący ze względu na ceny szukają lokalizacji oddalonych od centrów miast. W miastach doszło do blokady cen na zbyt wysokim poziomie, a potencjalni sprzedający nie godzą się na łatwe oddanie zysków z okresu poprzedniego boomu. Jest też konkurencja ze strony podmiotów komercyjnych. Ceny natomiast wyraźniej spadają na rynku domów, tutaj sprzedający muszą być bardziej elastyczni, jeśli chcą sprzedać. Małe, ekonomiczne domy i szeregi w dobrych lokalizacjach sprzedają się niemal na pniu, o ile cena nie jest przesadzona. Problem jest z dużymi domami, od których odstraszają nie tylko ceny, ale i wysokie koszty eksploatacji. Taka nieruchomość, w słabej lokalizacji to po prostu zamrożony na lata kapitał.
Zamiast Rodziny wróćmy do ulgi
Ożywienie na rynku nieruchomości AD 2011 jest faktem. Polacy po okresie pogorszenia nastrojów wywołanym przede wszystkim spowolnieniem przez banki akcji kredytowej i drożejącymi kredytami wrócili do zakupów. Zmieniająca się struktura podaży poprzez lepsze dopasowanie powierzchni, lokalizacji i cena do struktury popytu sprzyja zawieraniu większej liczby transakcji. Wygaszanie programu RnS sprzyjać będzie przyspieszaniu decyzji zakupowych, chociaż sam program nie przyczynia się do generowania dodatkowego popytu. Jego efekt jest raczej psychologiczny i medialny, gdyż otrzymanie kredytu w tym programie uwarunkowane jest posiadaniem zdolności kredytowej na warunkach kredytu komercyjnego. W tym sensie pomoc państwa kierowana jest do osób, które i tak stać na zakup własnego mieszkania. To niestety wskazuje na patologiczny charakter tego programu i uzasadniania wycofanie się z niego przez państwo. Jego likwidacja nie rozwiązuje jednak problemu wsparcia w finansowaniu zakupu pierwszego, własnego mieszkania, stąd od lat analitycy Bankier.pl postulują przywrócenie w Polsce ulgi odsetkowej. Taka forma pobudzania popytu wydaje się bardziej uzasadniona i pozwala stworzyć tarczę podatkową w warunkach ciągle zmiennych kosztów kredytowych.
Źródło: PR News
Wojciech Boczoń