Nigdy wcześniej deweloperzy nie rozpoczynali tak wielu budów jak w 2015 roku. Dobra passa na tym rynku trwa już ponad dwa lata. Przyczynę kolejnych sukcesów firm budujących mieszkania należy upatrywać paradoksalnie nie w najtańszych w historii kredytach, ale w rekordowo niskim oprocentowaniu lokat.
Najnowsze dane GUS już po raz 26 pokazują dobrą koniunkturę na rynku deweloperskim. W sierpniu liczba rozpoczętych przez nich inwestycji była o 12% wyższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W jednym miesiącu zaczęli oni bowiem budowę ponad 7 tys. lokali.
O skali optymizmu panującego wśród deweloperów świadczyć może fakt, że w ciągu 8 miesięcy br. rozpoczęli oni budowy ponad 53,9 tys. mieszkań. To o 25% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, a ponadto najwięcej w historii. Do tej pory rekordem było48,8 tys. mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w okresie od początku stycznia do końca sierpnia 2007 roku. Wynik z bieżącego roku jest o prawie 11% wyższy.
Mieszkania sprzedają się lepiej, bo lokaty dają niewielki zyski
Nie powinno ulegać wątpliwości, że boom inwestycyjny jest powiązany z dobrymi wynikami sprzedaży nowych mieszkań. Te deweloperzy zawdzięczają natomiast rekordowo niskim stopom procentowym. Wpływają one pozytywnie na wielkość popytu, bo z jednej strony skłaniają do zaciągania tanich kredytów, a z drugiej do szukania przez posiadaczy kapitału alternatywnych inwestycji, które pozwolą zarobić więcej niż nisko oprocentowane lokaty (np. mieszkania na wynajem). Wbrew pozorom, dotychczas to ten drugi mechanizm bardziej oddziaływał na rynek nieruchomości, bo skala akcji kredytowej pozostaje stabilna. Co więcej na bazie danych NBP można szacować, że w 2015 roku kwota gotówki, która trafi na rynek deweloperski w największych miastach może być nawet dwukrotnie wyższa niż w roku 2012, kiedy stopy procentowe były jeszcze na wysokim poziomie.
Do tego dochodzi jeszcze konieczność posiadania 10-proc. wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt (o co przy różnym poziomie koniecznych do poniesienia kosztów transakcyjnych łatwiej w przypadku mieszkania nowego niż używanego). Nie bez znaczenia jest też program „Mieszkanie dla młodych”. Dzięki niemu do końca września można było liczyć na dopłatę do kredytu jedynie kupując mieszkanie nowe. Efekt? W największych miastach co szóste mieszkanie sprzedało się z dopłatą. Od pierwszych dni roku szkolnego zasady programu się zmieniły. Teraz dopuszczalne są też zakupy nieruchomości używanych. Nie musi to jednak nadmiernie martwić deweloperów, bo rynek nieruchomości jest systemem naczyń połączonych. Część osób, która sprzeda tanie mieszkanie używane z pomocą „MdM” wyda otrzymane pieniądze na zakup droższego lokum od dewelopera.
Pozwolenia płyną szerokim strumieniem
GUS informuje ponadto, że w sierpniu nie tylko rozpoczęto sporo inwestycji, ale też wydano dużo pozwoleń na budowę. To może świadczyć o tym, że deweloperzy nie powiedzieli ostatniego słowa i zmiany w programie „MdM” czy widmo zbliżających się podwyżek stóp procentowych nie studzą ich optymizmu. Uzyskane przez deweloperów pozwolenia datowane na sierpień pozwalają zacząć budować kolejnych 7,2 tys. lokali. To o 13,2% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Gdyby ponadto pokusić się o zabawę na liczbach i zsumować ile pozwoleń wydano w ostatnich 36 miesiącach (tak długo ważne jest pozwolenie na budowę) oraz odjąć od tego liczbę rozpoczętych budów, to okaże się, że deweloperzy powinni móc bez problemu odpowiedzieć na popyt ze strony nabywców mieszkań. Nadwyżka zgromadzonych pozwoleń na budowę nad liczbą rozpoczętych inwestycji, w badanym okresie, wynosi bowiem prawie 24,1 tys. lokali. To oznacza zapas na kilka miesięcy dynamicznego rozwoju oferty.
Kończą się budowy z początku ożywienia
Fakt, że ożywienie inwestycyjne trwa już ponad dwa lata ma też przełożenie na liczbę mieszkań oddawanych do użytkowania. Nie powinno to dziwić, bo zgodnie z szacunkami GUS budowa bloku przez dewelopera trwa przeciętnie 2 lata. Informacje za sierpień mówią o zakończeniu budowy 5,1 tys. mieszkań. To znacznie mniej niż liczba rozpoczynanych inwestycji, ale też znacznie więcej (o 68,9%) niż wynosiła liczba mieszkań oddanych do użytkowania w analogicznym okresie przed rokiem.
Trendy w całym sektorze budownictwa mieszkaniowego:
GUS prezentuje dane o budownictwie mieszkaniowym dzieląc inwestorów na 4 kategorie:
-
Inwestorów indywidualnych,
-
Deweloperów,
-
Spółdzielnie,
-
Pozostałych inwestorów (budownictwo komunalne, zakładowe i społeczne czynszowe)
W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego wyniki w dużej mierze są uzależnione od tych notowanych przez deweloperów. W sierpniu 2015 r. wydano pozwolenia na budowę 15,5 tys. mieszkań, a więc o 13,7% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Rozpoczęto budowę 15,2 tys. lokali, a więc 8,3% więcej niż rok wcześniej. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła natomiast o 26% (do 11,5 tys.).
Bartosz Turek, Lions Bank
Wojciech Boczoń