Taki rozwój sytuacji – zakładając, że decyzje RPP wiernie byłyby naśladowane przez rynkowe stopy procentowe – zaowocowałby wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych do 7-7,5 proc. Obsługa przeciętnego kredytu hipotecznego kosztowałaby wówczas (przy najbardziej pesymistycznym scenariuszu) o 20 proc. więcej niż obecnie – różnica wynosiłaby ok. 115 PLN dla każdych spłacanych 100 tys. PLN. Czyli jeśli ktoś dziś spłaca 30-letni kredyt o wartości 300 tys. PLN jego miesięczna rata wzrośnie z 1750 do 2097 złotych.
Abstrahując od tego czy będzie to oznaczało rzeczywiste pogorszenie sytuacji domowego budżetu (bo przecież stopy idą w górę głównie w ślad za rosnącymi wynagrodzeniami), warto byłoby rozważyć, czy można jakoś zabezpieczyć się przed negatywnymi skutkami wzrostu stóp na portfele kredytobiorców. Poza banalnym stwierdzeniem, że można taki kredyt spłacić zanim stopy wzrosną (kogo na to stać?), odpowiedź brzmi – tak. Lecz nie jest to łatwe, ani powszechne.
To łatwo zmienić
Zdecydowana większość kredytów hipotecznych udzielanych w Polsce oparta jest bowiem o zmienną stopę procentową WIBOR (w przypadku kredytów złotowych) lub LIBOR (kredyty walutowe). Stopy te rosną lub maleją w zależności od sytuacji rynkowej i tym samym wpływają na wzrost lub spadek wysokości rat kredytowych. Obecne perspektywy są takie, że stopy będą raczej rosły w ślad za inflacją i decyzjami banków centralnych.
Nie mniej taki stan można dość łatwo zmienić. W zasadzie nic nie stoi na przeszkodzie – przynajmniej od strony technicznej – aby banki zaczęły masowo oferować kredyty o stałej stopie procentowej. Taki kredyt miałby stałe oprocentowanie, niezależne od wydarzeń rynkowych (wzrostu inflacji, wzrostu rynkowych stóp – lub też ich spadku), a zatem chroniłby kredytobiorców przed ryzykiem wzrostu stóp rynkowych.
Przeszkodą może być problem o charakterze mentalnym. Takie kredyty w momencie oferowania są wyżej oprocentowane od kredytów o zmiennej stopie. Na przykład dziś 10-letni kontrakt na stopę procentową (IRS – Intrest Rate Swap) kosztowałby 5,72 proc., do czego należałoby doliczyć marżę banku wynoszącą ok. 1 pkt procentowy (zakładając, że poziom marż byłby porównywalny do oferowanych dziś kredytów na zmienną stopę). Dawałoby to oprocentowanie kredytu przez 10 lat na poziomie 6,7 proc. Kredyty o zmiennej stopie są obecnie o 1 pkt niżej oprocentowane (ale jak długo?). Ale taka jest cena bezpieczeństwa.
Pytanie brzmi, czy nawet gdyby banki zaczęły oferować kredyty na stałą stopę, klienci doceniliby walory bezpieczeństwa takiego kredytu ponad walor niższego oprocentowania kredytu o zmiennej stopie?
Kolejnym utrudnieniem jest czas trwania takich kredytów – kontrakty IRS oferowane są na maksymalnie 15 lat, przy czym znacznie popularniejsze (płynniejsze) są kontrakty o rocznym i dwuletnim terminie wygaśnięcia. Kwestia tego, czy możliwe byłoby oferowanie kredytów na 10 czy 15 lat (później mogłyby być zamieniane na zmienną stopę) i tak jest dyskusją akademicką w kontekście prawdopodobnej akcesji Polski do strefy euro, która powinna nastąpić wcześniej.
Już dziś można uzyskać kredyt na stałą stopę procentową, ale oferowany przez nieliczne banki. Nykredit oferuje kredyt na stałą stopę procentową nominowany w euro, a jego obecne oprocentowanie to maksymalnie 6,56 proc. (w styczniu było to ok. 6 proc. – jeśli ktoś zaciągnął wówczas taki kredyt, zdołał ograniczyć ryzyko). Problem w tym, że zaciągając kredyt w euro narażamy się – tak długo jak Polska pozostaje poza strefą – na ryzyko wahań kursowych. Co może okazać się przysłowiowym przejściem z deszczu pod rynnę.
Kredyt o stałym oprocentowaniu w euro przez 5 lat oferuje także Deutsche Bank, w którym znajdziemy całą gamę kredytów walutowych. We franku szwajcarskim kredyt o stałej stopie może być oprocentowany od (w zależności od udziału własnego) 4,49 proc. do 5,14 proc., w euro od 5,88-6,53 proc., w złotym od 6,64-7,19 proc., w dolarze od 6,62-7,27 proc. W każdym z tych przypadków kredyt o stałej stopie jest obecnie droższy (wyżej oprocentowany) od kredytów o stopie zmiennej.
Warto także w tym kontekście przypomnieć, że w czasie gdy stopy procentowe w Polsce spadały, banki oferowały kredyty o stałej stopie procentowej – np. przez pierwsze dwa lata. Klient który miał do wyboru 19 proc. (bo o takich czasach mówimy) w kredycie o zmiennej stopie, mógł wybrać 17 proc. o stopie stałej. Szczęśliwie banki pozyskały wówczas niewielu tego rodzaju klientów, bo po owych dwóch latach (2003 r.), kredyty złotowe o zmiennej stopie były już oprocentowane na 8-9 proc.
Konkluzja jest następująca – opłaca się zaciągać kredyty o stałej stopie w sytuacji, kiedy zachodzi wysokie prawdopodobieństwo wzrostu stóp procentowych (tak jak obecnie).
Proteza
Warto dodać na marginesie, że już teraz istnieją możliwości przygotowania sobie samodzielnie kredytu, czy raczej jego protezy, o stałej stopie procentowej. Jednak jest to oferta dla ludzi bardzo zamożnych, którzy zostaną odpowiednio „wycenieni” przez banki oferujące kontrakty na stałą stopę procentową. Barierą wejścia na ten rynek jest milion złotych – na co najmniej taką sumę trzeba zawrzeć kontrakt na stałą stopę procentową. Przy tym nie chodzi o zdeponowanie tego miliona, zapłacenie go komukolwiek – nic z tych rzeczy. Chodzi głównie o ocenę zdolności regulowania długu. Długu – ponieważ w praktyce obsługa tego kontraktu polega na co miesięcznej (lub półrocznej) spłacie samej różnicy odsetek między stopą rynkową i stałą. Jeśli powiedzmy ktoś otworzy 5-letni kontrakt na stałą stopę procentową dziś wyceniany na 5,68 proc., to dopóki ta wartość (stałej stopy) będzie niższa od stopy WIBOR (sześciomiesięcznej), wówczas co miesiąc będzie dopłacał bankowi różnicę między stopą rynkową i stałą. W momencie gdy stopa WIBOR przekroczy wysokość kontraktu, to bank będzie klientowi zwracał ową różnicę.
W ten sposób można zabezpieczyć kredyt o zmiennej stopie o wartości co najmniej 1 mln złotych.
Apel
Niniejszy tekst jest także swego rodzaju apelem do banków, aby jak najszybciej wprowadziły możliwość powszechnego zaciągania kredytów o stałej stopie procentowej.
Wojciech Boczoń