Oprocentowanie kredytów hipotecznych w górę

Październik nie przyniósł dobrych informacji dla osób zamierzających zaciągnąć kredyt hipoteczny.
W przypadku kredytów w złotych przeciętna (mediana) marża nie zmieniła się i tak jak przed miesiącem wynosi 1,25%. Istotnie wzrosło natomiast oprocentowanie – aż o 0,1 pkt. proc. (z 6,01% do 6,11%).

Przyczyną zmiany nie są oczywiście zmiany bankowych ofert lecz istotny wzrost stawki WIBOR. Jeszcze w połowie października WIBOR 3M wynosił 4,76%, a pod koniec miesiąca osiągnął poziom 4,91%.

W minionym miesiącu pojawiły się również nienajlepsze informacje dla osób zainteresowanych kredytami walutowymi. DnB Nord, który dotychczas posiadał jedną z najkorzystniejszych ofert w euro, dokonał istotnych zmian, które są niemal równoznaczne z wycofaniem się z udzielania tego rodzaju kredytów. Po pierwsze znacznie wydłużył czas oczekiwania na decyzje kredytową i wypłatę kredytu. Wnioskując obecnie trzeba być bowiem przygotowanym, że wypłata kredytu nastąpi nie wcześniej niż w styczniu 2012 r. Dodatkowo bank podwyższył marżę badanych przez nas kredytów z 1,6% aż do 4,7%.

Z udzielania kredytów we frankach całkowicie wycofał się natomiast Deutsche Bank. To jednak znacznie mniej istotna zmiana, gdyż już wcześniej kredyty w szwajcarskiej walucie w tym banku były dostępne dla nielicznych. Bank wymagał bowiem aby wnioskodawca zarabiał przynajmniej 50 tys. zł netto miesięcznie.

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN – kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Bank	Oprocentowanie	Marża
Euro Bank	5,76%	1,00%
ING Bank Śląski	5,79%	0,85%
Credit Agricole	5,81%	1,10%
DnB Nord	5,86%	1,10%
BZ WBK	5,88%	0,99%
Citi Handlowy	5,89%	1,00%
mBank	5,91%	1,20%
Multibank	5,91%	1,20%
Millennium	5,95%	1,19%
Nordea Bank	5,97%	1,10%
Raiffeisen Bank	6,06%	1,30%
Bank Pekao	6,08%	1,49%
Bank BPH	6,11%	1,20%
Bank Pocztowy	6,14%	1,25%
Alior Bank	6,16%	1,25%
BNP Paribas	6,18%	1,29%
Deutsche Bank PBC	6,19%	1,30%
Kredyt Bank	6,21%	1,30%
BGŻ	6,22%	1,30%
Getin Noble	6,25%	1,54%
PKO Bank Polski	6,32%	1,43%
Pekao Bank Hipoteczny	6,46%	1,59%
BOŚ	6,64%	1,70%
Polbank EFG	6,69%	1,80%
Get Bank	6,70%	1,99%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR – kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Bank	Oprocentowanie	Marża
Nordea Bank	3,09%	1,50%
Credit Agricole	3,21%	1,60%
Polbank EFG	3,39%	1,80%
Multibank	3,48%	2,00%
Deutsche Bank PBC	3,49%	1,90%
Kredyt Bank	3,49%	1,90%
Raiffeisen Bank	3,49%	1,95%
mBank	3,54%	2,00%
BZ WBK	3,67%	2,15%
Alior Bank	4,32%	2,80%
PKO Bank Polski	4,34%	2,75%
BNP Paribas*	4,66%	1,42%
BOŚ	4,98%	3,20%
Bank Pekao	5,09%	3,50%
DnB Nord	6,24%	4,70%
Getin Noble	6,25%	4,65%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

* Kredyt dwuwalutowy

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF – kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Bank	Oprocentowanie	Marża
Nordea Bank	3,65%	3,25%
PKO Bank Polski	7,16%	7,12%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Ceny ofertowe

Jesień należy do okresów o większej niż przeciętna aktywności na rynku nieruchomości. Po wakacjach odżywa nie tylko rynek najmu, ale także zawiera się więcej transakcji kupna-sprzedaży. Podobnie jest również w tym roku. Jednak ta zwiększona aktywność nie jest w stanie zahamować trendu spadku cen ofertowych. W październiku po raz kolejny obniżyły się ceny ofertowe w większości z 15-tki analizowanych miast, średnio w ciągu miesiąca o 0,4 punktu procentowego. Największa korekta nastąpiła w Toruniu (-1,2%), Sopocie (-1,1%), Szczecinie (-1,1%) i Warszawie (-1%).

Od października 2010 ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego spadły średnio o 4,7%. Najwięcej na wartości straciły mieszkania w Łodzi -9,3% i Wrocławiu -8,2%. Wyższy niż przeciętny spadek nastąpił również w Gdańsku (-6,5%), Poznaniu (-5,1%), Olsztynie (-5,9%), Szczecinie (-5,6%) i Katowicach (-5,2%). Najbardziej stabilne są ceny w Białymstoku i Lublinie, gdzie spadki wynoszą mniej niż 100 złotych na metrze w ciągu roku.

Trudno być optymistą i liczyć na ożywienie na rynku nieruchomości. Tym razem w nie najlepszej sytuacji są zarówno sprzedający, którzy nie mogą liczyć na jakiekolwiek wzrosty cen, ale również kupujący. Po pierwsze patrząc na bardzo niestabilną, a co gorsze trudną do przewidzenia sytuację na światowym rynku finansowym, niełatwo podejmować decyzję o zadłużaniu się na kilkadziesiąt lat. Po drugie również banki udzielają kredytów z coraz większą ostrożnością.

Średnie ceny ofertowe mieszkań X 2010- X 2011

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Zmiany średnich cen ofertowych

Średnie ceny ofertowe mieszkań X 2010- X 2011

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander

Zmiany średnich cen ofertowych

 

Ceny domów na rynku wtórnym

Zakup domu o powierzchni do 200 metrów kwadratowych to wydatek minimum pół miliona złotych. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu jest to około 700 tys. zł, a w stolicy już prawie milion.

W większości miast ceny domów do 200 m2 są porównywalne do zeszłorocznych lub nieco niższe (wyjątek Kraków i Katowice). Koszty zakupu domu pozostają stosunkowo stabilne w porównaniu z cenami mieszkań. Wynika to przede wszystkich z innych zależności między podażą i popytem. Nowych domów jednorodzinnych, w granicach miast, buduje się naprawdę niewiele, przede wszystkim ze względu na wysokie ceny gruntów. W największych polskich aglomeracjach niezwykle trudne i kosztowne jest zrealizowanie marzenia i wybudowanie domu na działce większej niż 500 m2.

W przypadku dużych, ponad 200 metrowych domów, spadki cen w ciągu ostatniego roku są większe zarówno w ujęciu procentowym jak i kwotowym. Najbardziej, bo niemal o 9%, obniżyła się cena ofertowa domu w Krakowie. Również w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu obniżki wynoszą od 3,8% do 4,7%.

Mimo stosunkowo niedużej podaży w porównaniu z rynkiem mieszkań i obiektywnych czynników wpływających na wysoki koszt budowy domów w dużych aglomeracjach (koszty działek), w najbliższych miesiącach możemy  spodziewać się dalszego spadku cen domów, ze względu na kolejną falę kryzysu, którą z pewnością odczuje również rynek nieruchomości.

Średnie ceny ofertowe domów o pow. do 200 m2

Średnie ceny ofertowe domów o pow. powyżej 200 m2

	III KW 2010	IV KW 2010	I KW 2011	II KW  2011	III KW 2011
WARSZAWA	1 610 000	1 650 000	1 510 000	1 490 000	1 550 000
WROCŁAW	1 100 000	1 110 000	1 110 000	1 080 000	1 060 000
KRAKÓW	1 220 000	1 200 000	1 150 000	1 110 000	1 120 000
POZNAŃ	1 000 000	1 010 000	945 000	960 000	955 000
BIAŁYSTOK	610 000	640 000	600 000	605 000	595 000
KATOWICE	850 000	840 000	835 000	850 000	840 000
SZCZECIN	930 000	950 000	930 000	920 000	910 000
LUBLIN	760 000	755 000	760 000	745 000	750 000
ŁÓDŹ	890 000	900 000	880 000	890 000	885 000
RZESZÓW	700 000	750 000	750 000	740 000	735 000
TORUŃ	715 000	760 000	750 000	750 000	745 000

 

CENY TRANSAKCYJNE

Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych

Miasto	Średnia cena ofertowa z okresu VIII 2011 – X 2011	Średnia cena transakcyjna z okresu VIII 2011 – X 2011	Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową	Zmiana w cenach trans.	Średnia cena nabywanego mieszkania	Średni metraż nabywanego mieszkania
Wrocław	6300	5678	9,9%	– 1,0%	294 800 zł	52,7 m kw.
Kraków	6990	6246	10,6%	– 2,6%	291 100 zł	47,2 m kw.
Warszawa	8180	7725	5,6%	– 1,7%	433 600 zł	56,6 m kw.
Poznań	5537	5249	5,2%	– 3,3%	271 300 zł	50,1 m kw.
Gdańsk	5795	5332	8,0%	– 1,2%	262 200 zł	49,9 m kw.
Gdynia	6197	5507	11,1%	1,6%	283 900 zł	51,4 m kw.
Łódź	3990	3743	6,2%	– 1,6%	178 300 zł	47 m kw.

Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres VIII 2011-X 2011.

Październikowe transakcje w znaczący sposób wpłynęły na kształtowanie się średniej ceny w analizowanym okresie czasowym (sierpień-październik). W porównaniu do raportu sprzed miesiąca, gdzie notowaliśmy jedynie symboliczne spadki cen, obecnie w sześciu na siedem analizowanych miast widoczne są zniżki wynoszące co najmniej 1 proc. w porównaniu do poprzednio analizowanego okresu. Najwyższe spadki pojawiły się w Poznaniu. Tam średnia cena m kw. spadła o 179 zł – czyli o 3,3 proc. do poziomu 5249 zł za m kw.

Znaczna obniżka jest widoczna w Krakowie, gdzie średnia cena m kw. wynosi 6246 zł, czyli o 2,6 proc. mniej niż w poprzednim zestawieniu. W przypadku Wrocławia (-1 proc.), Warszawy (-1,7 proc.), Łodzi (-1,6 proc.) oraz wspomnianego Poznania i Krakowa obecne stawki transakcyjne są najniższe w tym roku.

Jedynym miastem, które już po raz trzeci z kolei odnotowuje wzrost cen transakcyjnych jest Gdynia. Tym razem średnia cena m kw. wzrosła o 1,6 proc., co jest ewenementem wśród obserwowanych lokalnych rynków. Natomiast konsekwentny zjazd cen widoczny jest nadal w Łodzi (3743 zł), gdzie od początku roku m kw. używanego mieszkania spadł o 380 zł, czyli o 9,2 proc.

Nadal najwyższe różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi widoczne są Gdyni (11,1 proc.). Mimo to kupujący coraz częściej akceptują obecny pułap cen ofertowych, o czym świadczy wzrastająca średnia cena transakcyjna. Zaraz za Gdynią plasuje się Kraków (10,6 proc.). W Poznaniu mamy do czynienia z najmniejsza różnicą, wynoszącą 5,2 proc.

Średnia wartość nabywanego mieszkania najniższa jest w Łodzi i wynosi 178,3 tys. zł., natomiast najwyższa w stolicy: 433,6 tys. zł. Dla porównania: sprzedając dwupokojowe mieszkanie w Łodzi, w Warszawie można sobie pozwolić na najtańsze mieszkanie o powierzchni dwudziestu kilku metrów. W pozostałych analizowanych miastach średnie ceny mieszkania mieszczą się w granicach cenowych 260-290 tys. zł.

Źródło: Metrohouse