Niższe oprocentowanie kredytów, ułatwienia w badaniu zdolności kredytowej, rosnące wynagrodzenia i rządowy program ekstremalnie tanich kredytów – między innymi takie zmiany mogą w 2023 roku namieszać na rynku kredytów mieszkaniowych. Zapoczątkowany pół roku temu trend odbudowywania się zdolności kredytowej ma więc szansę na spektakularną kontynuację.
Styczeń przyniósł nam bardzo poważną zmianę dotyczącą oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Główny jego składnik – WIBOR – wyraźnie spada czego początek mieliśmy już w ostatnich tygodniach ubiegłego roku. A gdyby tego było mało, to rynek nie tylko przestał zastanawiać się nad dalszymi podwyżkami stóp procentowych, ale zaczął się zastanawiać kiedy przyjdą obniżki. Jeśli przewidywania te zaczną się materializować, to będą to dobre informacje dla bieżących i przyszłych kredytobiorców. Niższe oprocentowanie oznacza bowiem nie tylko niższe raty, ale też łatwiejszy dostęp do kredytów.
WIBOR spada i spadać ma dalej
Przyjrzyjmy się szczegółom. W szczytowym momencie (na początku listopada) WIBOR w wersji trzymiesięcznej był notowany na poziomie ponad 7,6%. Poziom wskaźnika był tak wysoki ze względu na to, że rynek spodziewał się dalszego podnoszenia stóp procentowych przez RPP. Tak się jednak nie stało. W efekcie braku podwyżek 9 stycznia 2023 roku WIBOR 3M notowany był już na poziomie 6,96%. Jest to najniższa wartość tego wskaźnika od drugiej połowy czerwca 2022 roku. Z punktu widzenia kredytobiorców spadek oprocentowania kredytów o trochę ponad 0,6 pkt proc. oznaczać może spadek raty o około 5%, ale też analogiczny wzrost zdolności kredytowej.
Mało tego, kontakty terminowe na stopę procentową, które pokazują co stać się może z WIBOR-em 3M w kolejnych miesiącach sugerują, że wskaźnik ten w perspektywie 12 miesięcy może spaść do poziomu około 5,5-6%. To ważne z punktu widzenia zmiennego oprocentowania kredytów mieszkaniowych. To jest bowiem wyliczane poprzez dodanie marży do wskaźnika WIBOR (zazwyczaj w wersji 3M lub 6M). Jeśli WIBOR 3M faktycznie spadnie do poziomu około 5,5-6%, to raty spłacanych dziś kredytów spaść mogą o kolejnych 10%. Z punktu widzenia dostępności kredytów taka zmiana może oznaczać „podreperowanie” zdolności kredytowej nawet ponad 10%.
Notowania kontraktów terminowych są jednak ważne też z punktu widzenia oprocentowania kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. I tak na przykład podstawą do określenia oprocentowania kredytów z ratą stałą przez 5 lat powinien być IRS w wersji pięcioletniej (5Y). Notowania tych kontraktów też wyraźnie w ostatnich dniach zniżkowały. 10 stycznia rano ich notowania były na poziomie poniżej 5,2%. To najniżej od marca 2022 roku. Jest to o tyle ważne, że takie notowania IRS-ów powinny pozwalać bankom na oferowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem na poziomie około 7-8% w skali roku. To mniej niż dziś.
WIRON zamiast WIBOR-u
Na tym jednak nie koniec zmian, które mogą w 2023 roku obniżyć oprocentowanie kredytów. Z punktu widzenia osób, które o zaciągnięciu kredytu dopiero myślą, ważne są też zapowiedzi wprowadzenia do oferty banków kredytów opartych o WIRON. Jest to wskaźnik, który ma zastąpić aktualnie stosowany WIBOR. 9 stycznia WIRON 3M notowany był na poziomie prawie 6,23%, a WIBOR 3M na poziomie 6,96%. Tego konkretnego dnia różnica pomiędzy tymi wskaźnikami była na poziomie 0,73 pkt. proc. I choć w kolejnych tygodniach może ona topnieć, to dane dostępne od kwietnia 2019 roku pokazują, że WIRON 3M jest prawie zawsze notowany niżej niż analogiczny WIBOR, a średnia różnica pomiędzy tymi wskaźnikami wynosiła dotychczas około 0,5 pkt. proc.
Jeśli banki zaczną oferować kredyty oparte o WIRON, to oprocentowanie takich długów może być niższe niż kredytów opartych o WIBOR – o ile oczywiście banki nie postanowią podnieść przy okazji swoich marż. Znowu warto więc dodać, że spadek oprocentowania o 0,5 pkt. proc. oznaczać może ratę niższą o 3-5% oraz analogiczny wzrost zdolności kredytowej.
Nasze pensje mają rosnąć
Nie tylko oprocentowanie kredytów jest jednak ważne dla dalszego kształtowania się zdolności kredytowej Polaków. Nie bez znaczenia jest też to co dzieje się z naszymi wynagrodzeniami. A te mają w 2023 roku rosnąć. Według ostatniej projekcji inflacji i PKB przygotowanej przez analityków NBP w 2023 roku pensje w Polsce mają pójść w górę średnio o prawie 12%. To może przełożyć się nawet na ponad 10-proc. wzrost zdolności kredytowej w samym tylko bieżącym roku.
O kredyt ze stałą ratą ma być łatwiej
Na tym jednak dalej nie koniec. W ostatnich dniach pojawiła się też informacja, że ułatwienia w dostępie do kredytów rozważa też KNF. Urząd poinformował o pomyśle na obniżkę bufora na podwyżki stóp procentowych (teraz 5 pkt. proc.). Zmiany mają dotyczyć kredytów z okresowo stałą stopą procentową. Przypomnijmy, że bufor ten służy do określenia oprocentowania kredytu, które przy realizacji czarnego scenariusza ma być do udźwignięcia przez potencjalnego kredytobiorcę. To znaczy, że do aktualnego oprocentowania dziś bank musi dodawać 5 pkt. proc. i sprawdzać czy kredytobiorcę stać będzie na taki kredyt. Na stole jest jednak propozycja, aby obecnie stosowany bufor na podwyżki stóp zmniejszyć o połowę w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym na 5 lat. Co więcej, w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym przez dłuższe okresy bufor może podlegać dalszej redukcji. W praktyce już ograniczenie bufora o połowę może oznaczać, że zdolność kredytowa pójdzie w górę o 15-20%.
Minister proponuje najtańszy kredyt w historii
Odbudowa zdolności kredytowej Polaków jest warunkiem niezbędnym dla powodzenia programu Pierwsze Mieszkanie. W jego ramach rząd planuje udostępnienie osobom nieposiadającym mieszkania ekstremalnie wręcz taniego kredytu (z oprocentowaniem na poziomie około 2%). Aby jednak skorzystać z dobrodziejstw tego rozwiązania trzeba najpierw poczekać na faktyczne uruchomienie programu (planowane na początek 3 kwartału 2023 roku) oraz zaciągnąć dług w banku. Aby bowiem otrzymać preferencyjny kredyt będzie trzeba nie tylko spełniać wymagania programu, ale też posiadać zdolność kredytową.
Jasne jest, że nie wszystkie wspomniane wcześniej pozytywne zmiany muszą stać się naszą rzeczywistością. Gdyby się jednak to udało, to przeciętna zdolność kredytowa może do grudnia 2023 roku wzrosnąć nawet o 40-50%. Oznaczałoby już niemal odbudowanie zdolności kredytowej sprzed podwyżek stóp procentowych, chociaż przy wyższym poziomie rat. Jest to mimo wszystko optymistyczny scenariusz. Może się jednak też okazać, że sytuacja geopolityczna czy recesja przynieść mogą skutki negatywne z punktu widzenia osób marzących o własnych czterech kątach. Z dzisiejszego punktu widzenia nie brakuje jednak przesłanek, które mogą przemawiać za poprawianiem się naszej sytuacji. Pod tym względem początek bieżącego roku przynosi nam więcej optymizmu niż początek 2022 roku.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń