Jedną z ciekawszych i coraz bardziej popularnych alternatywnych form nabycia praw do nieruchomości jest zakup na licytacji komorniczej. Mieszkania, domy i działki sprzedawane w niższych niż rynkowe cenach przyciągają kolejnych zainteresowanych inwestorów. Poniżej, Dział Badań i Analiz firmy Emmerson Realty SA przedstawia kilka najważniejszych aspektów związanych z zakupem mieszkania „spod młotka”.
Pierwszą kwestią jest odpowiedź na pytanie: skąd wziąć informacje o organizacji komorniczych egzekucji? Obowiązkiem organizatora jest publiczna zapowiedź o odbyciu się takiego przedsięwzięcia wraz z podaniem informacji o przedmiocie licytacji. Wśród tych obowiązkowych powinny znaleźć się m.in. cena, lokalizacja, powierzchnia, numer i miejsce przechowywania księgi wieczystej. W dobie powszechności Internetu, podanie tych informacji coraz częściej odbywa się poprzez specjalnie stworzone w tym celu portale, ale także przez serwisy już istniejące np. otoDom.pl.
Co jest warunkiem przystąpienia do licytacji? Wymogiem uczestnictwa w licytacji jest konieczność wpłacenia rękojmi (wadium), której wysokość jest równa 10% oszacowanej wartości lokalu. W przypadku braku wygranej jest ona oczywiście zwracana licytantom, a część wpłacona przez nowego nabywcę zostaje wpisana na poczet całej sumy do zapłaty.
O ile przeceniane są nieruchomości na licytacji? W postępowaniu egzekucyjnym rzeczoznawca majątkowy szacuje aktualną wartość rynkową przedmiotu, która jest podstawą do określenia ceny wywoławczej na licytacji. I tak w pierwszej licytacji minimalna cena za jaką komornik oferuje nieruchomość jest równa 3/4 wartości rynkowej. Jeśli natomiast nie uda się sprzedać nieruchomości za pierwszym razem, kolejna cena wywoławcza nie przekracza 2/3 wartości rynkowej.
Tym sposobem zakupu nieruchomości częściej interesują się inwestorzy niż osoby chcące w nich zamieszkać. Powód jest prosty – tryb przeprowadzenia zmiany właściciela jest skomplikowany, długotrwały i nawet po zakończeniu sukcesem licytacji może ciągnąć się jeszcze kilka miesięcy (jeżeli zostanie złożone zażalenie lub skarga). Nierzadko mieszkania te wymagają gruntownego remontu, co wiąże się z dodatkowymi nakładami pieniężnymi.
Przykładowe ogłoszenia dotyczące licytacji komorniczych
| Miejscowość | Typ | Szacowana wartość rynkowa w złotych | Cena wywoławcza
w złotych |
| Płock | dwupokojowe, 36 mkw. | 132 241 | 88 200 |
| Warszawa – Mokotów | dwupokojowe, 66 mkw. | 467 000 | 350 250 |
| Mińsk Mazowiecki | trzypokojowe, 61 mkw. | 269 920 | 202 440 |
| Bytom | dwupokojowe, 47 mkw. | 90 200 | 60 133 |
| Kalisz | trzypokojowe, 65 mkw. | 73 570 | 49 047 |
| Koszalin | dwupokojowe, 45 mkw. | 125 800 | 83 867 |
| Jelcz – Laskowice | dwupokojowe, 31 mkw. | 98 858 | 74 144 |
| Warszawa – Mokotów | czteropokojowe, 63 mkw. | 438 400 | 328 800 |
| Brzesko | trzypokojowe, 48 mkw. | 144 511 | 96 340 |
| Wyszków | trzypokojowe, 48 mkw. | 180 000 | 120 000 |
| Warszawa – Wola | dwupokojowe, 48 mkw. | 306 500 | 229 875 |
| Złotoryja | jednopokojowe, 56 mkw. | 91 400 | 68 550 |
| Poznań | dwupokojowe, 71 mkw. | 355 900 | 266 925 |
| Ząbki | trzypokojowe, 81 mkw. | 376 000 | 282 000 |
| Trzcianka | trzypokojowe, 61 mkw. | 125 000 | 93 750 |
Źródło: serwis otoDom.pl
Znając wartość rynkową nieruchomości oraz jej cenę wywoławczą można z łatwością obliczyć ile maksymalnie możemy zaoszczędzić przy zakupie. Można tu wskazać zależność – im wyższa będzie wartość rynkowa, tym więcej pieniędzy zostanie w naszym portfelu. Wśród zestawionych ogłoszeń największe różnice zauważalne są w Warszawie i już przy I licytacji mogą wynieść nawet powyżej 100 000 zł. Przykładowo, w Poznaniu czy Ząbkach również przy I licytacji oszczędności sięgają ok. 90 tysięcy zł. Warto zaznaczyć, że nawet wśród najtańszych lokali jest szansa na zatrzymanie przy sobie ponad 20 000 zł, które mogą być wystarczającą kwotą np. na odnowienie zakupionej nieruchomości.
Agata Polińska wyraźnie zaznacza, że przy inwestycjach w nieruchomości w interesie nabywcy jest sprawdzenie ich stanu prawnego. W przypadku zakupu mieszkania z egzekucji komorniczej mamy tę pewność, że nie będzie ono obciążone hipoteką i innymi długami poprzedniego właściciela. Jednak wciąż pozostaje kwestia np. umów najmu czy dożywocia, które według obowiązującego prawa zachowują ważność mimo zmiany właściciela nieruchomości.
Przemysław Kotwicki, serwis otoDom.pl
Jarosław Mikołaj Skoczeń
Wojciech Boczoń