Niski wkład to wyższy koszt kredytu

Mało którą nieruchomość kupuje się dziś za własne oszczędności. Banki codziennie udzielają kredytów na mieszkanie, także tym, którzy nie mają żadnych środków własnych. Naturalnie po wyższym koszcie, sięgającym nierzadko tysięcy złotych.

Raptem 5% kredytobiorców posiada oszczędności w wysokości co najmniej 80% wartości mieszkania, które chciałoby kupić – wynika z ostatniego raportu Związku Banków Polskich. Za to aż ponad połowa sięgających po kredyt potrzebuje pożyczyć od banku prawie całą kwotę (80% wartości nieruchomości lub więcej) niezbędną do kupna własnego M. Nie przekreśla to ich szansy na kredyt, choć zapłacą więcej, niż gdyby dysponowali jakimkolwiek wkładem własnym.

Polak bez oszczędności na dom

Przyglądając się mieszkaniowym zakupom Polaków, banki nie informują o konkretnych kwotach oszczędności, jakie posiadają ich kredytobiorcy. Znacznie częściej operują tzw. wskaźnikiem LTV (ang. loan to value), odzwierciedlającym relację wartości udzielanego kredytu do wartości nabywanej nieruchomości.

Ponieważ Polacy z reguły nie oszczędzają, a ceny nieruchomości wciąż uchodzą za zbyt wysokie, grupa kredytów o niskim LTV jest mocno ograniczona i w rzadko którym kwartale przekracza 10% wszystkich udzielanych kredytów. Liczna jest za to rzesza klientów pożyczających całość wymaganej przez sprzedającego mieszkanie kwoty. W opinii Komisji Nadzoru Finansowego takim klientom wypada przyglądać się z większą ostrożnością. Z tego względu banki zabezpieczają swoje ryzyko, obciążając klientów kosztami tzw. ubezpieczenia brakującego wkładu.

Kto nie ma pieniędzy, dopłaca

Opłaty dla kredytobiorców bez oszczędności na mieszkanie mają podobny charakter, lecz różne nazwy i tryb pobierania. W przypadku niektórych banków wysokość opłaty za zerowy wkład własny kalkuluje się w chwili udzielania kredytu i za z góry ustalony okres (to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Gdzie indziej podwyższa się marżę do czasu spłacenia kredytodawcy kwoty odpowiadającej wymaganemu wkładowi własnemu (niejaka opłata manipulacyjna). Co więcej, nawet w ramach jednego banku system pobierania opłat za niski lub zerowy wkład własny może się zmieniać. Przykładem bank BGŻ, który do 16 stycznia 2011 wymagał ubezpieczenia niskiego wkładu w za 5 lat z góry, zaś od niedawna obciąża kredytobiorców marżą podwyższoną do czasu spłaty kwoty kredytu odpowiadającej brakującym środkom własnym.

Ubezpieczenie a opłata

Różnicę pomiędzy obydwoma trybami płatności najwyraźniej widać na przykładzie. Kredytobiorca, który kieruje swe kroki do Banku Millennium standardowo powinien wnieść środki własne w wysokości co najmniej 20% wartości nieruchomości. Jeśli nie ma w kieszeni ni grosza na zakup mieszkania, zapłaci ubezpieczenie niskiego wkładu równe 3,5% tej części kredytu, która zastępuje brakujące mu środki własne. Jeśli mieszkanie kosztuje 300 tys. zł i o taki też kredyt wnioskuje klient (LTV=100%), ubezpieczenie będzie liczone jako 3,5% od kwoty brakujących 20%. wartości nieruchomości, czyli od 60 tys. zł. W efekcie kwota do zapłaty (jednorazowo, przy zaciąganiu kredytu) to 2100 zł. To cena spokoju przez 3 lata. Jeśli bowiem w tym czasie klient nie spłaci kwoty odpowiadającej wkładowi własnemu (60 tys. zł), ubezpieczenie trzeba będzie przedłużyć.

Gdyby zaś ten sam klient wybrał kredyt z oferty ING Banku Śląskiego, tryb płatności będzie inny. ING deklaruje, że przejmuje ryzyko udzielenia kredytu z niskim wkładem na siebie. Rekompensuje je sobie opłatą w wysokości 0,083%, pobieraną co miesiąc od kwoty brakującego wkładu. Dodatkowo: ING nie udziela kredytu na 100, a jedynie na 90% wartości nieruchomości (tutaj: 270 tys. zł). Jeśli tak, kwota brakującego wkładu to 30 tys. zł (270 tys. zł minus 260 tys. zł z racji wymaganych 20% wkładu własnego). Oznacza to podwyższenie pierwszej raty kredytu o około 25 zł. W każdym kolejnym miesiącu opłata będzie niższa, w miarę spłacania kwoty odpowiadającej brakującemu wkładowi własnemu.

Jakie warunki stawiają inne banki? Po szczegółowe warunki dotyczące pokrycia ryzyka związanego ze zbyt niskim wkładem własnym odsyłamy do załączonej tabeli.

Przykłady opłat pobieranych przez banki przy kredycie z niskim lub zerowym wkładem własnym
Nazwa banku	Koszty przy kredycie z niskim lub zerowym wkładem własnym	Jak i za jaki okres pobierana opłata lub składka
Alior Bank	1,44% kwoty brakującego wkładu	za 3 lata, z góry
Bank BGŻ	podwyżka marży o 0,4 p.p.	w każdym miesiącu do czasu spłaty brakującej kwoty
Bank BPH	3,60% kwoty brakującego wkładu	za 3 lata, z góry
Bank Millennium	3,50% kwoty brakującego wkładu	za 3 lata, z góry
Bank Pekao SA	0,06% kwoty brakującego wkładu	w każdym miesiącu do czasu spłaty brakującej kwoty
Bank Pocztowy	3,20% lub 3,90% kwoty brakującego wkładu	za 3 lub za 5 lat, z góry
BNP Paribas Fortis	podwyżka marży o 1 p.p.	w każdym miesiącu do czasu spłaty brakującej kwoty
BOŚ Bank	3,50% kwoty brakującego wkładu	za 3 lata
Deutsche Bank	4,50% kwoty brakującego wkładu	za 5 lat, z góry
Euro Bank	3,00% kwoty brakującego wkładu	za 3 lata
ING BŚ	0,0834% kwoty brakującego wkładu	w każdym miesiącu do czasu spłaty brakującej kwoty
Kredyt Bank	3,50% kwoty brakującego wkładu	za 4 lata, z góry
Lukas Bank	2,75% lub 3,75% kwoty brakującego wkładu	za 3 lub za 5 lat, z góry
mBank	4,50 % kwoty brakującego wkładu	za 3 lata, z góry
Nordea Bank	podwyżka marży o 0,25 p.p.	w każdym miesiącu do czasu spłaty brakującej kwoty
PKO BP	2,90% kwoty brakującego wkładu	za 3 lata, z góry
Raiffeisen Bank	3,97% kwoty brakującego wkładu	za 5 lat, z góry

Źródło: dane banków, Bankier.pl

Trudno jednoznacznie rozstrzygnąć, który tryb „finansowej kary” za brak oszczędności jest wygodniejszy. Jednorazowa opłata pobierana na starcie może okazać się zbyt dużym obciążeniem w obliczu i tak niemałych kosztów okołokredytowych ponoszonych w tym czasie (podatek, taksy notarialne, ew. prowizja dla pośrednika). Comiesięczna zwyżka raty wydaje się mniej dotkliwa. Potrafi za towarzyszyć kredytobiorcy nawet przez dobrych kilka lat, póki nie spłaci tej części kredytu, którą powinien był zastąpić własnymi oszczędnościami.

Malwina Wrotniak
współpraca Katarzyna Wojewoda-Leśniewicz
Bankier.pl
e-mail: [email protected]

Źródło: Bankier.pl