Boom mieszkaniowy na dobre przeniósł się już na podmiejskie działki budowlane (zgodnie zresztą z naszymi prognozami). Najbardziej podrożały działki w dogodnych lokalizacjach, położone na samych obrzeżach miast. W przypadku Warszawy, kupienie działki w odległości 15 km od centrum poniżej 300 PLN za metr, graniczy z cudem. Ale co ciekawe, już 10 kilometrów dalej cena potrafi być o połowę, czy nawet o dwie trzecie niższa.
Wnioski
Niniejsze opracowanie sprowadza się do konkluzji, że nabywcy być może nie powinni przepłacać
za działki położone blisko miast, a zamiast nich kierować swoją uwagę w bardziej odległe rejony. Odległość jest bowiem pojęciem względnym. Fizycznie działkę 15 km od centrum i 25 km od centrum dzieli 10 kilometrów. W praktyce z tej bliższej działki można dojechać do centrum w 45 minut
(w przypadku Warszawy), z tej dalszej podróż będzie o 10 minut dłuższa. Różnica w cenie między działkami w takich lokalizacjach może przekraczać 100 proc. Pojawia się więc pytanie, czy te 10 minut drogi (20 minut w obie strony) przemierzanych każdego dnia, rzeczywiście jest warta kilkaset tysięcy złotych?
Ciasny i drogi pierścień
Poniżej pokazujemy przykładowe ceny działek w różnej odległości wokół stolicy. Łatwo się zorientować, że prawie każdy kawałek ziemi, który w linii prostej ma mniej niż 20 kilometrów do kolumny Zygmunta, wyceniany jest powyżej 300 PLN. Inna oczywista zależność – im mniejsza działka, tym wyższa cena za metr. Dla nabywców oczywiście znaczenie ma finalna kwota – płacona za cały plac, a nie za pojedynczy metr.
W naszym zestawieniu staraliśmy się wybierać działki o podobnej wielkości (600-1500 mkw.), tak aby można było rzeczywiście porównać ceny. Cóż się okazuje?
Z takich miejscowości jak Piaseczno, Marki, Łomianki czy Pruszków w odległości ok. 15 km od centrum Warszawy, można dostać się do śródmieścia w około pół godziny. Przeciętna działka w tych miejscowościach będzie kosztować 300 do nawet 600 tys. PLN. W dodatku wybór działek budowlanych jest na tych ścisłych peryferiach dość ograniczony.
Kilka minut dalej
Czasem kilka, czasem kilkanaście kilometrów dalej (generalnie wschodnia strona jest tańsza niż zachodnia) ceny działek spadają nawet do 100 PLN za metr i niżej, ich wybór jest znacznie większy, a różnica często sprowadza się do bardziej rozproszonego sąsiedztwa i kilku-kilkunastu minut jazdy samochodem. Nie ma natomiast reguły co do infrastruktury. Bywa, że gminy dalej leżące od miasta radzą sobie lepiej z rozprowadzeniem sieci gazowej czy wodociągowej – wszystko zależy od sprawności samorządów. Ponieważ często nowych domów powstaje tam mniej, szybciej można załatwić formalności związane z ich budową.
Jak wielka może być skala oszczędności? W zależności od lokalizacji i wielkości działki – 100, 150 czy nawet 300 tys. PLN. W każdym razie w miejscowościach położonych 20-30 km od centrum miasta koszt zakupu gruntu nie przekroczy 1/3 całej inwestycji związanej z budową domu. W miejscowościach położonych bliżej może to być nawet 50- 60 proc. całej – znacznie w sumie droższej – inwestycji. W wymiarze bezwzględnym – dom z działką, która kosztowała 150 tys. PLN, wciąż można postawić za pół miliona złotych. Jeśli działka kosztuje więcej o kilkaset tysięcy, podnosi to koszt całej inwestycji.
Perspektywy cenowe
Po wzroście cen działek o ok. 100 proc. na przestrzeni ostatnich dwóch trzech lat, potencjał wzrostowy parceli położonych w pobliżu miast powoli się wyczerpuje. Trudno wyobrazić sobie, że działka która dziś jest wyceniana na 500 tys. PLN, za kolejne trzy lata będzie warta 750 tys. czy milion. Generalnie zresztą boom na działki budowlane związany jest z planami budowy domów, które byłyby tańsze niż mieszkania w mieście – potencjalni nabywcy będą zainteresowani tanimi działkami, których więcej znajdą w odległości do 30 km od centrum. Spodziewamy się skierowania popytu właśnie w te dalsze rejony, co powinno przełożyć się na umiarkowany – rzędu 15-20 proc. rocznie – wzrost cen. Im dalej od miasta, tym podaż gruntów może być większa – stąd mowa o umiarkowanym wzroście cen. Do czasu.
A gdyby tu obwodnica była kiedyś, w przyszłości?
Sytuacja może się zmienić, jeśli największe polskie miasta zostaną wreszcie okrążone obwodnicami z prawdziwego zdarzenia. Choć wiele osób ma obawy czy takie sąsiedztwo rzeczywiście będzie służyło wartości domów i działek (ze względu na hałas i spaliny), odpowiedź jest jednoznaczna. Na tej samej zasadzie najszybciej drożeją mieszkania w sąsiedztwie linii metra. Oczywiście bezpośrednie sąsiedztwo obwodnicy może być cenne tylko jeśli planujemy budowę stacji benzynowej. Ale już kilometr czy dwa od przyszłej dwupasmówki zapewni i wygodę i ciszę. I ponadprzeciętny wzrost wartości nieruchomości.
Przykładowe ceny działek w okolicach Warszawy:
Kierunek Otwock/Wiązowna:
Michalin, 22 km od centrum Warszawy – 345 PLN/mkw.
Góraszka, 24 km od centrum Warszawy – 140 PLN/mkw.
Boryszew, 26 km od centrum Warszawy – 97 PLN/mkw.
Wola Ducka, 34 km od centrum Warszawy – 58 PLN/mkw.
Kierunek Piaseczno:
Piaseczno, 18 km od centrum Warszawy (kolej!) – 430 PLN/mkw.
Żabieniec, 20 km od centrum Warszawy – 370 PLN/mkw.
Pilawa, 22 km od centrum Warszawy – 300 PLN/mkw.
Ustanów, 24 km od centrum Warszawy – 200 PLN/mkw.
Bąkówka, 24 km od centrum Warszawy – 185 PLN/mkw.
Magdalenka, 18 km od centrum Warszawy – 550 PLN/mkw.
Kierunek Raszyn:
Falenty Nowe, 20 km od centrum Warszawy – 390 PLN/mkw.
Walendów, 28 km od centrum Warszawy – 285 PLN/mkw.
Kierunek Pruszków:
Piastów, 14 km od centrum Warszawy – 325 PLN/mkw.
Komorów, 20 km od centrum Warszawy – 450 PLN/mkw.
Brwinów, 24 km od centrum Warszawy – 170 PLN/mkw.
Grodzisk, 30 km od centrum Warszawy – 100 PLN/mkw.
Kierunek Ożarów
Blizne, 11 km od centrum Warszawy – 515 PLN/mkw.
Lubaczów, 12 km od centrum Warszawy – 485 PLN/mkw.
Borzęcin, 22 km od centrum Warszawy – 285 PLN/mkw.
Wiktorów, 24 km od centrum Warszawy – 275 PLN/mkw.
Zaborów, 25 km od centrum Warszawy – 190 PLN/mkw.
Leszno, 30 km od centrum Warszawy – 95 PLN/mkw.
Kierunek Łomianki
Łomianki, 15 km od centrum Warszawy – 470 PLN/mkw.
Łomianki, 15 km od centrum Warszawy – 565 PLN/mkw.
Czosnów, 25 km od centrum Warszawy – 55 PLN/mkw.
Nowy Dwór Mazowiecki, 30 km od centrum Warszawy – 155 PLN/mkw.
Stara Wrona, 45 km od centrum Warszawy – 10 PLN/mkw.
Kierunek Marki
Marki, 11 km od centrum Warszawy – 385 PLN/mkw.
Marki, 11 km od centrum Warszawy – 530 PLN/mkw.
Radzymin, 25 km od centrum Warszawy – 50 PLN/mkw.
Dybów Stary, 27 km od centrum Warszawy – 110 PLN/mkw.
Kamieńczyk, 56 km od centrum Warszawy – 70 PLN/mkw.
Kierunek Wołomin
Zielonka, 12 km od centrum Warszawy – 300 PLN/mkw.
Kobyłka, 16 km od centrum Warszawy – 360 PLN/mkw.
Krzywica, 25 km od centrum Warszawy – 165 PLN/mkw.
Ostrówek, 30 km od centrum Warszawy – 85 PLN/mkw.
To tylko przykładowe ceny działek, a nie średnie dla danego obszaru. Autorowi chodziło o pokazanie pewnej tendencji i skali zjawiska.
Emil Szweda, analityk Open Finance
KOMENTARZ HOME BROKER, doradztwo w zakresie nieruchomości
Kupno działki budowlanej w najbliższej okolicy największych miast może być świetnym pomysłem – zarówno w kontekście mieszkaniowym jak i inwestycyjnym.
Od początku bieżącego roku, gdy dynamika wzrostu cen mieszkań powoli, ale jednak zaczęła spadać, inwestorzy zaczęli patrzeć coraz chętniej na grunty, głównie budowlane. Dodatkowo wysokie ceny mieszkań spowodowały, że budowa domu stała się realną alternatywą dla dwupokojowego mieszkania w centrum. Ceny zaczęły gwałtownie rosnąć, zbywcy wycofywali ziemię, oczekując na większy wzrost wartości. Podaż momentalnie się skurczyła. Pomimo tych niedogodności i wysokich cen działek, na zakupie gruntu nadal można nieźle zarobić.
Warto się jednak zastanowić, czy zamierzamy tam mieszkać, przy okazji korzystając ze wzrostu cen, czy tylko inwestować. Kupując działkę, załóżmy 15-20 km od centrum Warszawy za 600 PLN za mkw. raczej trudno liczyć na wielki wzrost jej wartości, chyba że leży w wyjątkowo atrakcyjnym miejscu. Jeśli się dobrze rozejrzymy, kilka kilometrów dalej różnica cen może sięgać nawet 100 proc. Za działkę 20 km od granic Warszawy możemy zapłacić już 200-250 PLN za mkw. A przejazd 15 dodatkowych kilometrów trasą szybkiego ruchu nie powinien znacznie wydłużyć czasu dojazdu do pracy. Chyba, że musimy po drodze przejechać np. przez Janki.
Jeśli jednak planujemy zakup działki tylko po to, żeby zamieszkać na wybudowanym na niej domu, a dojazd przebiegać będzie ruchliwą, zakorkowaną trasą, zastanówmy się nad wadami takiego rozwiązania. 20 kilometrów w korkach to około godzina spędzona w samochodzie – czyli dwie godziny dziennie mniej spędzone z rodziną.
Paweł Urban, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń