Złożyło się na to wiele czynników, przede wszystkim szeroka i bogata oferta kredytów bankowych. Praktycznie każda rodzina, nie mająca zbyt dużych obciążeń finansowych, z zarobkami uchodzącymi za przeciętne, może pozwolić sobie na zakup mieszkania, zaciągając na ten cel kredyt.
Między innymi dlatego, że wzrost liczby udzielanych kredytów hipotecznych w Polsce stale się nasila, KNB i NBP wprowadziły ograniczenia związane z udzielaniem kredytów w walutach obcych. 95% z nich było zaciągane w CHF. Tymczasem efekt tych ograniczeń był i jest dokładnie przeciwny do intencji KNB i NBP. Ograniczenia wprowadzone po 1 lipca nie są bowiem tak poważne i groźne. W praktyce ograniczają się jedynie do podniesienia progu zdolności kredytowej, a i to w sposób niegroźny, a nawet powiedziałbym, że korzystny dla kredytobiorców. Dzięki temu bowiem zmniejszy się ryzyko wzięcia kredytu, z którym możemy mieć później kłopoty w jego regularnym spłacaniu.
Klienci wręcz „rzucili” się do brania kredytów w CHF, bo „później już ich nie będzie”. Banki natomiast taką sytuację wykorzystały skwapliwie i zamiast zdementować napływające zewsząd informacje o groźbie wycofania kredytów w CHF, to rozpoczęły kampanie reklamowe w stylu „śpieszmy się, bo potem będzie za późno”. Efekt był piorunujący. Przez ostatni kwartał liczby składanych wniosków kredytowych w bankach biły wszelkie rekordy. Czas realizacji wniosków niekiedy wydłużał się do granic absurdu, sięgając niekiedy od 5 do 7 tygodni.
Zanim jednak możemy złożyć wniosek o kredyt, najpierw trzeba podpisać umowę przedwstępną. Jednym słowem – znaleźć cel naszej inwestycji. Na rynku obrotu nieruchomościami rozpoczęło się wielkie polowanie. Klienci zgłaszali, że samo znalezienie jakiegokolwiek mieszkania było już poważnym problemem. Ceny nieruchomości oczywiście zaczęły gwałtownie rosnąć. Na rynkach nieruchomości po prostu nie było czego kupować. Deweloperzy sprzedawali swoje mieszkania „na pniu”, często sprzedane były już nawet mieszkania, których inwestycje w ogóle jeszcze nie były rozpoczęte! Tu pojawia się następna poważna przyczyna aktualnej zwyżki cen nieruchomości w Polsce.
Temat ten był już wielokrotnie poruszany i sygnalizowany: brak terenów pod zabudowę, brak planów zagospodarowania przestrzennego, przewlekłe procedury uzyskania zezwoleń na budowę, podczas gdy sami deweloperzy chcą budować znacznie więcej, a banki chętnie kredytują takie inwestycje, gdyż charakteryzują się one bardzo niskim poziomem ryzyka. Klienci chcą kupować mieszkania, i to nawet bardzo. Jedynym więc problemem jest brak terenów pod zabudowę i szybkiego wydawania zezwoleń na nią.
Te czynniki, tj. szeroki dostęp do stosunkowo tanich kredytów hipotecznych, niska podaż na rynkach nieruchomości, a przede wszystkim silny popyt wywołany zagrożeniem, że kredytów w walutach obcych już nie będzie, przyczyniły się do poważnego wzrostu cen nieruchomości w Polsce.
Wielu analityków twierdzi, że wzrost cen jest nieunikniony i będzie nieustannie postępował. Rzeczywiście kryje się za tym wiele racji. Całą atmosferę dodatkowo podgrzewają napływające informacje z Ministerstwa Finansów o wprowadzeniu nowych podatków od sprzedaży nieruchomości. Do tego wciąż niewyjaśniona pozostaje sprawa podwyżek podatku VAT. Mimo wszystko uważam, że ceny mieszkań, a zwłaszcza tych używanych, dochodzą do pewnych granic, których już nie przekroczą. Powodem tego są właśnie kredyty hipoteczne, które wywołały taki boom na rynkach nieruchomości. Nawet stosunkowo wysokie dochody w pewnym momencie nie pozwolą na zbyt duży kredyt. Najpierw będą musiały wzrosnąć nasze płace, które, owszem, rosną ale nie tak szybko, jak ceny nieruchomości.
Ważną sprawą jest też to, czy KNB i NBP wprowadzą na koniec roku ograniczenie związane z 30% wkładem własnym w przypadku zaciągania kredytu w CHF. Jeśli to zalecenie zostanie wprowadzone w życie, to będzie stanowić już bardzo poważne ograniczenie liczby możliwych kredytobiorców, a tym samym kupujących mieszkania. Wierzę również, że nasze agendy rządowe w końcu przeprowadzą stosowne uproszczenia związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę, dzięki czemu wzrośnie liczba planów zagospodarowania przestrzennego. Duży popyt zawsze wywołuje zwiększenie podaży, tyle że w tej branży trwa to znacznie dłużej. Jestem przekonany, że za dwa, trzy lata w Polsce będzie się budować nawet 4-5 razy więcej niż teraz. Obecnie to po prostu zbyt dobry biznes.
Aktualnie wiele firm nawet nie związanych z branżą budowlaną próbuje brać się za „deweloperkę”. Prawa ekonomii są w tym przypadku nieubłagane. Duży popyt wywołuje wcześniej czy później zwiększoną podaż. Natomiast, czy popyt na mieszkania będzie w Polsce nadal rósł? Oczywiście, ale z biegiem czasu będziemy się rozglądać za coraz to nowszymi i większymi mieszkaniami. Wraz ze wzrostem naszych dochodów będziemy chcieli mieć coraz wyższy komfort życia. Będziemy szukać własnych domów, a nie starych mieszkań z czasów „wczesnego Gierka” lub „późnego Gomułki”. Rynek cen mieszkań w Polsce czeka poważna dywersyfikacja. Będą rosły ceny lokali dużych, ładnych, luksusowych, położonych w dobrych lokalizacjach oraz domów i działek budowlanych. Jakkolwiek patrzeć na sytuację w Polsce, stajemy się coraz bogatszym społeczeństwem, a nasze aspiracje oraz wymagania co do własnego mieszkania będą rosły, i to tak szybko jak ceny nieruchomości.
Radosław Cichy, Doradca Finansowy Money Expert
