Światowy kryzys gospodarczy spowodował spadek popytu banków na powierzchnie biurowe w pierwszym kwartale 2009 o 80% w stosunku do długoterminowej średniej kwartalnej. Najdotkliwiej spadki te odczuły rynki w Londynie, Moskwie i Warszawie.
Jak podaje raport firmy Cushman & Wakefield European Banking Briefing, w najbliższych 12 miesiącach wiele banków, szukając sposobu na pozyskanie kapitału, przewiduje zintensyfikowanie swoich planów sprzedaży nieruchomości na zasadzie transakcji typu „sale and leaseback”. W szczególności odnosi się to do tych podmiotów, które ostatnio otrzymały solidny zastrzyk państwowej gotówki. Część banków, w tym Unicredit, HSBC czy BBVA, zaczęła już realizować transakcje sprzedaży typu „sale and leaseback” i jak pokazuje raport firmy Cushman & Wakefield w roku 2009 tren ten będzie kontynuowany.
W związku z dalszym spadkiem czynszów oraz wartości inwestycyjnej specjaliści z firmy Cushman & Wakefield oczekują, że banki, w ramach ograniczania kosztów operacyjnych, zdecydują się na renegocjacje oraz zmianę warunków umów. Wielu wynajmujących, chcąc uniknąć ryzyka utraty najemcy i niewynajętej powierzchni, skłania się do renegocjowania umów na korzystniejszych dla najemców warunkach.
W roku 2009 spodziewana jest także dalsza konsolidacja tego sektora, co w efekcie wymusi bardziej racjonalne zarządzanie posiadanym portfelem nieruchomości. Jednak obserwowana aktywność na rynku fuzji na głównych rynkach europejskich nie ma bezpośredniego przełożenia na decyzje o rezygnacji z powierzchni zajmowanej przez banki. Wynika to z faktu, że większość banków efektywniej wykorzystuje zajmowane powierzchnie jak również z tego, że banki, które dokonały fuzji, nie określiły jeszcze do końca swoich wymagań w tym zakresie. W związku z tym, przewiduje się, że ilość podnajmowanej powierzchni znacznie się zwiększy w 2009 r. Obecnie rynkiem z największą dynamiką podaży powierzchni pod wynajem ze strony sektora bankowego jest londyńska dzielnica Docklands, w której 42% łącznej dostępnej powierzchni pod wynajem oferowana jest przez banki. We Frankfurcie z kolei poziom takiej podaży wynosi jedynie 1%.
W 2008 r. odnotowano wzrost łącznego popytu na powierzchnie biurowe ze strony sektora bankowego, głównie za sprawą transakcji zakupu gruntu (177.000 mkw. zakładanej powierzchni biurowej) w dzielnicy Docklands przez bank inwestycyjny JP Morgan. Jednak w 1 kw. 2009 r. poziom ten został znacznie ograniczony i wyniósł już jedynie 43.630 mkw. w porównaniu do 407.305 mkw. w poprzednim kwartale. Największy spadek odnotowano w Londynie, gdzie popyt zmniejszył się między kwartałami z 45.057 mkw. do 2.599 mkw. (spadek o 94%; nie uwzględniając transkacji JP Morgan.) Popyt w Moskwie obniżył się z 66.442 mkw. do 1.600 mkw. (spadek o 97%), a w Warszawie z 11.670 mkw. do 1.526 mkw. (spadek o 87%). Na większości rynków w tym Brukseli, Budapeszcie, Mediolanie, Amsterdamie, Barcelonie, Glasgow i Edynburgu nie odnotowano popytu na powierzchnie biurowe ze strony sektora bankowego. W Paryżu, Frankfurcie oraz Madrycie z kolei zaobserwowano jego wzrost.
Guy Douetil, szef zespołu ds. sektora bankowego w rejonie EMEA firmy Cushman & Wakefield powiedział: “Kryzys bankowy spowodował wzrost liczby transakcji fuzji, przejęć oraz doprowadził do efektywnej nacjonalizacji większości banków w całej Europie. Obecnie znajdujemy się w nowej, nieznanej jak dotąd sytuacji i dopóki nie określimy rozmiarów zwolnień pracowniczych oraz związanej z tym nadwyżki powierzchni biurowej, która może pojawić się na rynku, trudno będzie dokładnie przewidzieć, jak duży będzie wpływ kryzysu na główne centra finansowe w Europie. Nieruchomości stanowią jednak największy koszt dla banków, i tylko te podmioty, które potrafią skutecznie zarządzać posiadanymi portfelami, zdołają przetrwać panujący kryzys”.
Matthew Stone, szef zespołu ds. strategii najemcy firmy Cushman & Wakefield w rejonie EMEA powiedział: “Większość banków europejskich szuka możliwości pozyskania kapitału, jednak tradycyjne metody finansowania kapitałem własnym oraz dłużnym stały się bardzo kosztowne. Wprowadzenie przez banki Unicredit, HSBC oraz BBVA planów sprzedaży nieruchomości na zasadzie transakcji typu “sale and leaseback”, mających na celu pozyskanie kapitału, to prawdopodobnie dopiero początek szerszego zjawiska, z którym będziemy mieli do czynienia w 2009 r. Powyższe transakcje stanowią doskonałą ofertę dla inwestorów poszukujących korzystnych inwestycji długoterminowych, a udział kapitału rządowego w strukturze własnościowej banków stanowi dodatkowe zabezpieczenie”.
Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń