Pomoc dla młodych w zakupie tanich mieszkań, obrona przed funduszami inwestycyjnymi, wsparcie dla budownictwa mieszkaniowego czy rozładowanie napięcia na rynku najmu – takie efekty mogłoby przynieść wprowadzenie programu tańszych kredytów mieszkaniowych. Problemem są koszty dla budżetu i potencjalny wpływ na ceny mieszkań.
Minister Waldemar Buda na antenie Radia Plus zasugerował, że w ciągu kilku miesięcy powinien zacząć obowiązywać program tanich kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem. Miałby on być przeznaczony dla osób młodych, które kupowałyby pierwsze w życiu mieszkanie. Szczegółów wciąż nie znamy, ale coś jest na rzeczy, bo nie jest to pierwsza wzmianka o takim rozwiązaniu ze strony przedstawicieli rządu.
Tani kredyt na lata
Tym razem pojawiła się jednak informacja, że niskie stałe oprocentowanie kredytu mogłoby działać tylko przez jakiś czas. To bardzo ważne założenie, bo od niego zależeć będzie to czy banki będą takich kredytów udzielały chętnie czy nie. Kluczowa jest tu zdolność kredytowa, a więc efekt badania, które przeprowadza bank sprawdzając czy danego kredytobiorcę stać będzie na opłacanie rat czy nie. Jasnym jest, że przy konkretnych zarobkach bank skłonny byłby pożyczyć więcej jeśli kredyt byłby tani, a nie drogi.
Niestety jeśli niższe oprocentowanie obowiązywałoby tylko przez pewien czas (trochę jak w działającym przed laty programie Rodzina na Swoim), to nie rozwiązałoby to problemu zdolności kredytowej. Banki sprawdzając czy stać nas na kredyt musiałyby bowiem sprawdzić czy stać nas będzie na raty też po ustaniu oprocentowania preferencyjnego. Przy badaniu zdolności kredytowej należałoby więc przyjąć oprocentowanie rynkowe i w ten sposób wracamy do punktu wyjścia, czyli do stanu aktualnego. Oznacza to, że o kredyt nie mogłyby dziś wnioskować osoby, którym faktycznie potrzebne jest wsparcie.
Niższe bufory mogą tchnąć nowego ducha w rynek kredytowy
Aby rządowy program zadziałał powinny zostać więc wprowadzone preferencje przy badaniu zdolności kredytowej. Jest to w pełni uzasadnione w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem, o czym HRE Think Tank mówi i o co apelował już od pewnego czasu. Ewentualnie sposobem na rozwiązanie problemu zdolności kredytowej mogłoby być obniżenie oprocentowania i wydłużenie okresu niskiego oprocentowania dla rodzin z dziećmi.
Szczególny sens ma kredyt tańszy niż najem
Już bowiem oprocentowanie niższe niż 6-7% w skali roku powinno przekładać się na wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Oznaczałoby ono bowiem, że odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkań byłyby niższe niż koszty najmu. Warto więc przypomnieć, że Jarosław Kaczyński w kontekście rozważanej idei programu mieszkaniowego wspominał nawet o stawce na poziomie zaledwie 2% w skali roku.
W praktyce oznacza to znacznie niższe raty niż te obowiązujące obecnie. Z szacunków HRE Investments wynika bowiem, że dziś kredyty sprzedawane są z oprocentowaniem na poziomie 9,4%. Przy długu zaciągniętym na 25 lat i kwotę 350 tys. złotych oznacza to ratę na poziomie ponad 3 tys. zł miesięcznie. Gdyby oprocentowanie to spadło do 6% rata nie przekraczałaby 2,3 tys. zł miesięcznie. Przy oprocentowaniu na poziomie 2% w skali roku do banku trzeba by oddawać mniej niż 1,5 tys. zł miesięcznie.
Godnym rozważenia jest połączenie idei taniego kredytu z dziś obowiązującym, ale niedziałającym programem kredytów bez wkładu własnego. To pozwoliłoby bardziej efektywnie wykorzystać pieniądze budżetowe przy zachowaniu rozwiązania, które skraca o kilka lat drogę do własnego „M”. Preferencyjny kredyt mieszkaniowy nie mógłby być jednak wtedy oprocentowany na zaledwie 2% w skali roku. Banki musiałyby też solidnie prześwietlać finanse potencjalnych kredytobiorców.
Do upieczenia czekają aż cztery pieczenie
Nie ma wątpliwości, że wprowadzenie tanich kredytów dla osób, które kupowałyby pierwsze w swoim życiu mieszkanie ma bardzo wiele atutów. Podstawowy jest taki, że w momencie ochłodzenia na rynku mieszkaniowym dałoby to osobom kupującym pierwsze mieszkanie potężną preferencję nad innymi uczestnikami rynku. Młodzi nie musieliby ścigać się z inwestorami, spekulantami czy rosnącymi cenami mieszkań, a do tego własne „M” mogliby zdobyć wydając na ten cel mniej niż dziś wydaliby na najem.
Warto zauważyć, że marchewka w postaci tańszych kredytów dla młodych byłaby z drugiej strony kijem wymierzonym w kierunku zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Temat ten leży też na sercu rządzących. Trzeba mieć świadomość, że dziś zagranicznym funduszom inwestycyjnym sprzyja co najmniej kilka zmian w otoczeniu rynku mieszkaniowego. Osłabienie złotego oznacza, że z ich punktu widzenia ceny mieszkań w Polsce są atrakcyjniejsze. Do tego brak mieszkań na wynajem i gwałtowny wzrost czynszów najmu podbija zyski, które mogą te firmy realizować na wynajmie mieszkań w Polsce. Do tego dochodzi spadek sprzedaży mieszkań, która powoduje, że niektórzy deweloperzy mogą być skłonni sprzedać budowane mieszkania z dyskontem. Sytuacja odwróciłaby się jednak gdyby na rynek weszła liczona w dziesiątkach tysięcy osób rzesza kupujących wspieranych tanim kredytem. Jeśli deweloperzy zobaczyliby większy ruch w swoich biurach sprzedaży, to i mniej chętnie decydowaliby się na współpracę z funduszami inwestycyjnymi.
Program preferencyjnych kredytów wsparłby też aktywność budowlaną w Polsce. Trzeci kwartał br. przyniósł w tym obszarze słabe dane na temat liczby rozpoczynanych inwestycji. GUS poinformował, że deweloperzy zaczęli budować o prawie 45% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Słabe wyniki w tym obszarze mieliśmy już od trzech kwartałów. To niestety oznacza, że mieszkania, których budowa w bieżącym roku się nie zaczęła, nie będą oddawane do użytkowania w roku 2024. Jest to też o tyle niepokojące, że w momencie, w którym potrzeby mieszkaniowe w Polsce wzrosły (także ze względu na migrację), sektor budownictwa mieszkaniowego jest bardzo wyraźnie schładzany. Jednym z powodów jest spadek dostępności kredytów mieszkaniowych. Wsparcie dla młodych, którzy chcieliby kupić swoje własne „M”, ograniczyłoby skalę ochłodzenia, więc stanowiłoby wsparcie dla budownictwa mieszkaniowego oraz samej gospodarki.
Nie można też pominąć faktu, że wprowadzenie preferencyjnych kredytów rozładowałoby też przynajmniej częściowo napięcia, z którymi mamy dziś do czynienia na rynku najmu. Chodzi o fakt, że napływ Ukraińców do Polski uwidocznił jak bardzo brakuje w Polsce mieszkań. Efektem jest mała liczba wolnych mieszkań na wynajem i dynamiczny wzrost czynszów (przeciętnie o ponad 25% r/r). Do tego dziś osoby, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na kredyt, niejednokrotnie są zmuszone do najmu. Jeśli alternatywą dla obecnych i potencjalnych najemców będzie tani preferencyjny kredyt, to popyt na najem osłabnie i sytuacja na tym rynku będzie się normalizowała.
Tańszy kredyt dużo kosztuje
W tej beczce miodu znajdziemy jednak co najmniej łyżkę dziegciu. Jeśli bowiem preferencyjny kredyt byłby tańszy niż wynika ze stawek rynkowych, to oznacza, że budżet państwa będzie musiał pokryć część odsetek od kredytu. Koszt? Jeśli takich kredytów udzielanych byłoby po 50 tysięcy rocznie, to przy obecnych warunkach rynkowych i przeciętnej wartości długu na poziomie co najmniej 300 tys. złotych, otrzymalibyśmy kwotę dopłat przekraczającą miliard złotych rocznie. Jeśli więc preferencyjne oprocentowanie utrzymywane byłoby przez pierwszych 5 lat spłaty długu, a do program działałby w latach 2023-2025, to łączny koszt programu można szacować na kilkanaście miliardów złotych.
Ten rachunek ma jednak też drugą stronę. Trzeba mieć świadomość, że zakup nieruchomości jest bardzo mocno opodatkowany. Przy okazji przeprowadzenia transakcji, wykończenia i wyposażenia lokalu, a potem spłacania kredytu fiskus otrzymuje daniny w postaci PCC, PIT-u, VAT-u i CIT-u, a do tego budownictwo mieszkaniowe jest ważnym kołem zamachowym gospodarki i ma wpływ na poziom PKB. Nawet jednak przychody podatkowe związane z zakupem pojedynczego mieszkania idą w co najmniej dziesiątki tysięcy złotych. Dlatego rządowe programy mieszkaniowe mogą się budżetowi po prostu opłacać.
Trzeba mieć też świadomość, że wprowadzenie zbyt niskiego oprocentowania preferencyjnych kredytów może prowadzić do nadużyć. Chodzi o to, że jeśli możliwe byłoby zaciągnięcie kredytu na 2% w skali roku, to kuszące byłoby np., aby zawrzeć fikcyjną transakcję i otrzymane w ramach kredytu pieniądze ulokować w banku. Dziś pozwoliłoby to zarobić nawet 5-6% w skali roku ponad oprocentowanie kredytu. Jest to też argument za tym, aby program preferencyjnych kredytów obowiązywał tylko na rynku pierwotnym, gdzie ryzyko zawierania fikcyjnych transakcji jest znacznie mniejsze niż na rynku wtórnym.
Rząd – jeśli faktycznie rozważa wprowadzenie programu mieszkaniowego – powinien roztropnie podchodzić do tworzenia jego zasad, aby z jednej strony stworzyć mechanizm, który będzie się cieszył popularnością, a z drugiej strony, aby zbyt rozrzutnym gospodarowaniem pieniędzmi budżetowymi nie doprowadzić do wzrostu cen mieszkań.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń