Istotna dla rynku nieruchomości data 29.04.2012 r. zbliża się wielkimi krokami. Praktycznie już tylko dni dzielą nas od wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, znanej powszechnie jako ustawa deweloperska. Ciekawe na ile trafne okażą się przewidywania, jakoby ten akt prawny, przynajmniej we wstępnym okresie swego obowiązywania, miał się stać źródłem rynkowych „turbulencji”? – Rozważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Tajemnicą poliszynela jest dość długi katalog niedoróbek, niejasności, a nawet sprzeczności, który ustawodawca zamieścił w długo oczekiwanym przez wszystkich uczestników rodzimego rynku nieruchomości akcie prawnym. Fakt ten daje praktycznie pewność licznych trudności interpretacyjnych nowych przepisów, a w konsekwencji grozi sporym chaosem i zamieszaniem, którego opanowanie może być kwestią raczej miesięcy aniżeli tygodni. Dla potencjalnego nabywcy nieruchomości mieszkaniowej na rynku pierwotnym może to oznaczać niezbyt ciekawe perspektywy stanu dezorientacji, a ponadto przypomnienie starej prawdy, że „nie ma nic za darmo”, i że za „ochronę praw” trzeba będzie zapłacić.
Ustawa deweloperska niestety w swej obecnej formie nie spełnia podstawowego warunku, który pozwalałby uznać ją za chociażby w miarę optymalną. Mianowicie nie zapewnia w swej treści maksimum bezpieczeństwa nabywców nieruchomości mieszkaniowej przy minimum komplikacji działalności deweloperskiej. – Niestety, ale ustawa narzuca na deweloperów szereg bardzo kosztownych i restrykcyjnych obowiązków oraz poddaje ich w sposób jednoznaczny „władzy” banków, które w ten sposób paradoksalnie stają się głównym beneficjentem nowych przepisów – mówi Grzegorz Kurowski z portalu RynekPierwotny.com.
Przede wszystkim główne zapisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego są generatorem dodatkowych istotnych kosztów działalności deweloperskiej, których skala, dziś chyba niedoceniana, może stać się przykrą niespodzianką już przy pierwszych inwestycjach uruchamianych po dacie jej wejścia w życie. Koszty prowadzenia rachunków powierniczych, ich ubezpieczenia i gwarancji bankowych, koszty kontroli techniczno-rachunkowej banków, zawarcia umowy deweloperskiej, czy wreszcie wydatki na prospekt informacyjny, to elementy, które w sumie mogą pochłonąć lwią część prowizji deweloperskiej.
Poza tym, powszechna dotąd możliwość realizacji inwestycji deweloperskich ze środków nabywców, pozwalająca na ograniczenie lub wręcz eliminację jej finansowania zewnętrznego, była podstawowym kryterium redukcji kosztów budowy mkw. mieszkania. W tym kontekście niepokojące wydają się przewidywania, według których banki zdecydowanie preferować będą rachunki powiernicze zamknięte. Jest to bardzo prawdopodobne, ponieważ takie rachunki z jednej strony zdejmują z banków gros odpowiedzialności za realizacje inwestycji, z drugiej pozwalają do woli obracać zdeponowanymi na nich środkami. – Zapisy dotyczące bankowego nadzoru technicznego inwestycji realizowanej przy udziale rachunków powierniczych otwartych, to jeden z bardziej problematycznych fragmentów ustawy deweloperskiej – podkreśla Grzegorz Kurowski z portalu RynekPierwotny.com. W sumie mamy więc kolejny argument za istotnym wzrostem kosztu budowy mieszkań po 29 kwietnia.
Jednak najwięcej kontrowersji budzą perspektywy rynkowej eliminacji, za sprawą rzeczonej ustawy, mniejszych firm deweloperskich. W pełni zasadne wydają się bowiem oczekiwania braku możliwości sprostania wymogom ustawy przez działających na mniejszą skalę lokalnych przedsiębiorców. Dotyczy to zwłaszcza ich relacji z bankami, którym ustawa przyznaje przywilej decydowania o „być albo nie być” dla branżowych maluchów czy nawet średniaków. Oczekiwana konsekwencja takiego stanu rzeczy, określana często w mediach jako „konsolidacja branży deweloperskiej”, przez Polski Związek Firm Deweloperskich jest wprost nazwana oligopolizacją rynku. Jest to zdecydowanie niepożądane zjawisko, które może już niebawem doprowadzić do ograniczenia konkurencji, inwestycji, a w dalszej perspektywie wzrostu cen mieszkań.
Wprowadzenie ustawy deweloperskiej w życie budzi duże obawy deweloperów, zwłaszcza tych spoza grona branżowych tuzów, bankowcom daje nadzieje na kolejne źródło znaczących przychodów, natomiast nabywcy lokalu mieszkalnego, któremu w tytule była dedykowana, przynosi raczej iluzoryczne perspektywy korzyści zakupu własnego „M” zarazem w sposób bezpieczny, i po dobrej cenie. Czy o to chodziło ustawodawcy? Nikt dziś nie jest w stanie przewidzieć, czy po 29 kwietnia nastąpi ożywienie w rodzimej mieszkaniówce, czy może wielomiesięczny zastój? Czy poszukujący mieszkań na rynku pierwotnym będą wypytywać o rachunki powiernicze, czy też z jakiejś przyczyny wybiorą inwestycje regulowane „po staremu”. Nie wiadomo jaki ostatecznie wpływ na ceny mieszkań będzie miało wejście w życie nowych przepisów i ile firm faktycznie zniknie z rynku. Na razie więc ustawa deweloperska bardziej przypomina równanie z wieloma niewiadomymi, aniżeli akt prawny porządkujący, a przede wszystkim cywilizujący rodzimą mieszkaniówkę – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Źródło: rynekpierwotny.com
Wojciech Boczoń