Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła 25 stycznia nowelizację Rekomendacji S. Wprowadza ona m.in. nowe założenia do procedury badania zdolności kredytowej w przypadku kredytów długoterminowych oraz kredytów walutowych.
Komisja zrezygnowała z propozycji ograniczenia udziału kredytów walutowych w portfelach banków do 50%. Zapis ten, umieszczony w ogłoszonym w lecie 2010 r. projekcie, budził spore kontrowersje. Protestowały w szczególności banki – Związek Banków Polskich w opublikowanym w sierpniu zeszłego roku stanowisku przewidywał negatywne konsekwencje tego rozwiązania: problemy banków z płynnością, niebezpieczeństwo wystąpienia kolejnej wojny depozytowej i wzrost cen złotego na rynku międzybankowym. Wprowadzenie limitu skazywałoby część banków na faktyczne zamrożenie oferty kredytów denominowanych w walutach obcych, a dla klientów detalicznych oznaczałoby utrudniony dostęp do finansowania opartego o waluty inne niż polski złoty.
Zdolność kredytowa po nowemu
Wśród umieszczonych w ostatecznej wersji znowelizowanej rekomendacji zapisów znalazły się fragmenty szczególnie interesujące potencjalnych kredytobiorców. Zmienia się podejście do badania zdolności kredytowej w przypadku kredytów z okresem spłaty dłuższym niż 25 lat. Bank oceniając możliwości finansowe wnioskodawcy, który stara się o kredyt na 30 czy 40 lat, będzie sprawdzał czy kredytobiorca podoła spłacie rat przy założeniu, że kredyt zostanie udzielony na ćwierć wieku. Oznacza to przeprowadzanie symulacji w oparciu o wyższe zakładane raty kredytowe, co bezpośrednio przełoży się na wyższe wymagania co do sytuacji finansowej kredytobiorcy.
Co więcej, jeśli w okresie spłaty kredytu kredytobiorca wkroczy w wiek emerytalny, to bank powinien uwzględnić w badaniu zdolności kredytowej zmianę wysokości dochodu wnioskodawcy. W jaki sposób banki oceniać będą przyszłe dochody emerytów? Tego jeszcze nie wiadomo, ale zapis ten może budzić uzasadnione kontrowersje. Osiągnięcie wieku emerytalnego nie jest jednoznaczne z przejściem na emeryturę (i zmianą poziomu dochodów), a w perspektywie najbliższych 25 lat trudno nawet ocenić jaka będzie granica wieku uprawniająca do świadczeń emerytalnych (planuje się jej podniesienie).
Zmianie ulega także wskaźnik wydatków na obsługę długu w stosunku do dochodów netto używany podczas badania zdolności kredytowej na potrzeby kredytów w walutach obcych. Do tej pory kredytobiorca nie mógł przeznaczać na spłaty rat więcej niż 50% swoich dochodów netto lub 65%, jeśli jego dochody przekraczały średnią krajową (niezależnie od waluty kredytu). Zgodnie z nowymi zasadami wskaźnik ten zostaje obniżony do 42% dla kredytów walutowych. Komisji przyświecała zapewne myśl o wprowadzeniu dodatkowego bufora bezpieczeństwa w przypadku gospodarstw domowych zaciągających zobowiązania denominowane w walutach. Można także podejrzewać, że zapis ten wprowadzono niejako „zamiast” ograniczeń dotyczących całości portfela kredytowego – w propozycji zmian w Rekomendacji S opublikowanej w zeszłym roku nie był on obecny. Jego bezpośrednim efektem będzie zapewne dalsze ograniczenie dostępu do kredytów walutowych.
Ostrożniej z kredytami
Nowelizacja Rekomendacji S będzie zapewne obiektem zażartych dyskusji. Ogłoszenie nowych zasad zarządzania ryzykiem kredytowania nieruchomości zbiega się w czasie z pierwszą od dłuższego czasu podwyżką stóp procentowych oraz informacjami o zawężaniu zasięgu rządowego programu „Rodzina na Swoim”. Wzrost ceny pieniądza i ograniczenie dostępu do kredytu mogą zagrozić dalszemu ożywieniu na rynku mieszkaniowym. KNF uzasadnia wprowadzane zmiany troską o stabilność sektora bankowego w Polsce i zwraca uwagę na niedojrzałość polskiego rynku kredytowego – niewłaściwą strukturę terminową bankowych aktywów i pasywów oraz słabą jakość procedur zarządzania ryzykiem.
Na przygotowanie się do większości opublikowanych zmian banki mają 6 miesięcy. Wybrane rekomendacje (m.in. zmieniające procedury badania zdolności kredytowej) zaczną obowiązywać najpóźniej przed końcem 2011 roku. Do tego czasu muszą zostać rozstrzygnięte i doprecyzowane liczne niejasności w przedstawionym przez KNF dokumencie. O faktycznym wpływie nowych regulacji na rynek finansowania nieruchomości przekonamy się zatem dopiero za ponad pół roku.
Michał Kisiel
[email protected]
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń