Michał Macierzyński
-
16.11.2009 (07:13) Gdyby policzyć ile przy obecnym kursie franka kosztuje metr mieszkania kupionego w czasie pompowania bańki na rynku nieruchomości, można się nieźle przerazić. Na przykład szczęśliwiec kupujący swoje M po 10 tysięcy złotych z metra i zaciągający kredyt walutowy, kiedy frank był po 2 złote, teraz ma ten sam metr po ponad 14 tysięcy.
Oczywiście można mówić, że rata jest niska w porównaniu z kredytem złotowym, a przez kolejne 30 lat jeszcze się wiele zmieni (ale dlaczego tylko na lepsze?), ale generalnie na ten moment sytuacja nie jest za ciekawa, patrząc na wartość nieruchomości w stosunku do zaciągniętego kredytu. Należy zatem tylko trzymać kciuki, że sytuacja się jednak poprawi, chociaż na duży wzrost cen nieruchomości raczej w najbliższym czasie byśmy się nie nastawiali. I to mimo przeciwnego zdania wielu ekspertów. Przodują tutaj zwłaszcza prezesi firm deweloperskich, ale nie tylko. W końcu ceny nieruchomości wg nich mogły tylko rosnąć, wiec kiedy teraz mamy przerwę od wzrostów, to oni dalej mówią o tym samym, tyle że o takich, które rozpoczną się gdzieś w połowie przyszłego roku.
Wzrosty, wzrostami, ale sytuacja osób, które mają kredyt we frankach jest patowa. Zwłaszcza, jeśli kupowali mieszkanie, które raczej nie może być uznane za docelowowe. Pięćdziesiąt metrów to idealne mieszkanie dla dwojga młodych ludzi. Jednak już przy pierwszym dziecku zaczyna być ciasno. Co będą robić później? Może przekonają się do wynajmu, bo odsprzedać takiego mieszkania, póki złoty się nie umocni do jakiegoś akceptowalnego poziomu, raczej się nie opłaca. Ewentualnie można liczyć na tzw. ceny jak z Madrytu, które uratowałyby sytuację.
Nie ma jednak co płakać nad rozlanym mlekiem. Raty trzeba dalej spłacać. Obserwując kurs złotego i czekając być może na wejście Polski do strefy euro. A co do tej pory? Zdrowy rozsądek podpowiada, żeby na ewentualność przyszłej zamienności raty kredytu (bo to i ryzyko kursowe i ryzyko stopy procentowej), zabezpieczać się i tworzyć swego rodzaju poduszkę finansową. Dzięki temu nagłe zmiany kursu waluty nie będą tak dotkliwe. Różnicę w racie pomiędzy kredytem złotowym a w walucie można odkładać w różny sposób. Czy to na rachunku oszczędnościowym, czy na lokacie, czy w końcu trzymając w funduszach inwestycyjnych. Oszczędzić na kredycie można również dzięki spłacie rat bezpośrednio we frankach. Jednym z banków, który zaproponował takie rozwiązanie jest DB PBC. Jak się okazuje, bank nie poprzestał tylko na tym. Tym razem ma dla klientów pierwszy program inwestycyjny we frankach szwajcarskich! Przygotował go razem z Franklin Templeton, zgodnie ze starą dewizą – nie zaciągnęliśmy kredytu w walucie, w której zarabiamy – od teraz możemy zarabiać w walucie, w której mamy kredyt mieszkaniowy. Dewiza naszym zdaniem trochę mało życiowa w Polsce – zwłaszcza, że sam bank ostatnio jest wyjątkowo aktywny na rynku kredytów walutowych. Ale w sumie lepiej późno niż wcale.
Program Inwestycyjny Franklin Templeton – Deutsche Bank oparty jest o inwestycje w tytuły uczestnictwa jednego z trzech funduszy w CHF – Franklin Mutual Global Discovery Fund, Templeton Global Bond Fund lub Templeton Global Total Return Fund. Frankowe fundusze programu są zabezpieczone względem waluty bazowej, jaką są dolary amerykańskie. Program oferuje możliwość zarabiania we frankach. Jak deklaruje bank, uczestnictwo w programie pozwala tworzyć „bufor bezpieczeństwa” przed niekorzystnymi poziomami kursów walutowych poprzez generowanie zysków w walucie kredytu mieszkaniowego.
Same ewentualne zyski z inwestycji w fundusze mogą być wypłacone zarówno w złotych, jak i we frankach szwajcarskich. W ramach programu inwestować można w jeden z trzech funduszy. Pierwszy z nich to akcyjny Franklin Mutual Global Discovery Fund, który zgodnie ze swoją strategią za cel stawia sobie zapewnianie długoterminowego wzrostu wartości kapitału poprzez inwestycje głównie w akcje spółek z całego świata. Fundusz może także alokować środki w papiery spółek zaangażowanych w fuzje, przejęcia czy konsolidacje lub przedsiębiorstw będących w trudnej sytuacji finansowej, m.in. będących przedmiotem postępowania upadłościowego lub reorganizacji.
Drugi z funduszy to obligacyjny Templeton Global Bond Fund, który inwestuje w obligacje rządowe krajów na całym świecie.
Kolejny fundusz to również obligacyjny Templeton Global Total Return Fund, którego założeniem jest osiągnięcie jak najwyższego łącznego zwrotu z inwestycji poprzez lokowanie aktywów w portfel papierów dłużnych o stałym lub zmiennym oprocentowaniu oraz w obligacje emitowane przez rządy, instytucje związane z rządem oraz korporacje.
Do Programu Inwestycyjnego Franklin Templeton – Deutsche Bank mogą przystąpić osoby fizyczne, prawne, a także osoby małoletnie. Program jest bezterminowy. Inwestorzy mogą otworzyć równocześnie dowolną liczbę programów.
Prowizja za pierwszą wpłatę, w zależności od kwoty inwestycji, wynosi od 2 do 3,5 proc. Za każdą kolejną 1,5 proc. bez względu na jej wysokość.
Aby otworzyć program należy zainwestować co najmniej 2,5 tys. CHF lub 6,8 tys. PLN. Dopłat do programu można dokonywać dowolnie często (również w innej niż miesięczna częstotliwości), przy czym kwoty każdej dopłaty nie mogą być niższe niż 200 CHF lub 550 zł. Konwersja do innego funduszu jest przejściem do innego programu inwestycyjnego i nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi opłatami. Wypłata środków jest możliwa zarówno we frankach, jak i złotówkach.
Generalnie wszystko ładnie wygląda. Mamy jednak pewną wątpliwość. Po pierwsze – co się będzie działo w sytuacji, kiedy złoty będzie się umacniał? A w najbliższym czasie bardziej właśnie na to można raczej liczyć. Odpowiedź jest jedna – wartość naszej inwestycji będzie systematyczne spadała. Podobnie zresztą jak naszej raty we frankach. Czyli to nie jest za ciekawa perspektywa – już lepiej trzymać to w PLN. W końcu jak już spekulujemy na walucie zaciągając kredyt walutowy, to można to robić dalej.
Kolejna rzecz to fakt, że kwoty pierwszej i kolejnej wpłaty są stosunkowo spore, więc to raczej propozycja dla osób z grubszym portfelem. Zawsze przecież można kupować za różnicę franki na rachunku walutowym, jeśli ktoś chce się w taki sposób zabezpieczać. Generalnie zatem naszym zdaniem to ciekawa propozycja, pokazująca elastyczność DB PBC i ogromne możliwości tworzenia nowych produktów, ale jakoś powątpiewamy, że ludzie się rzucą, żeby inwestować w te fundusze. Ale może się mylimy i samo hasło zabezpieczenia się przed ryzykiem kursowym pomoże? W każdym razie jeśli już „zabezpieczać się”, to równie dobrze można inwestować w fundusze w euro. Znacznie szerszy wybór na rynku, a efekt powiedzmy ten sam (jeśli wypłaty w PLN). Oczywiście taka możliwość w DB PBC była od zawsze, no ale nie było to tak medialne, jak pierwszy taki produkt na rynku w Polsce. Bank naszym zdaniem przede wszystkim widzi możliwość zarobku na długoletnich planach inwestycyjnych (w końcu kredyt bierze się na co najmniej 30 lat obecnie, a do momentu, kiedy frank nie spadnie bliżej poziomu 2 zł, nikt nie będzie myślał o wcześniejszej spłacie czy przewalutowaniu).
Naszym zdaniem to oferta przede wszystkim nastawiona na medialny rozgłos. Podobnie jak poprzednia „Premiujemy Franka”. Generalnie jednak kiedy się patrzy na tę instytucję, to można stwierdzić, że radzi sobie coraz lepiej – więcej placówek, ciekawa oferta kont i inwestycji. Przydałaby się teraz jeszcze jakaś kampania reklamowa, bo wbrew pozorom DB PBC w Polsce nie jest jakoś przesadnie znaną marką, a do tego jeśli już ktoś ją kojarzy, to naszym zdaniem może nie być świadomy postępu, jaki ten bank wykonał w ciągu 2-3 ostatnich lat.
Źródło: PR News
Wojciech Boczoń
